El mercado industrial enfrenta diversos desafíos debido al entorno geopolítico actual, marcado principalmente por el cambio de administración federal en Estados Unidos. La llegada de una nueva gestión podría traducirse en modificaciones en las políticas migratorias y comerciales con México, impactando directamente el flujo de inversión y la dinámica del mercado inmobiliario industrial.

El regreso del presidente Donald Trump a la Casa Blanca podría implicar la implementación de políticas arancelarias que harían más complejas las relaciones comerciales entre México y Estados Unidos. Como resultado, el mercado inmobiliario se ha mantenido a la expectativa de la situación actual, experimentando una disminución en la demanda industrial durante el 4T del 2024.

La revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) se perfila como un factor clave para la situación económica del país. En este contexto, 2025 se presenta como un año lleno de retos importantes para la economía y el sector  industrial. Sin embargo, persisten oportunidades clave, como el aprovechamiento del nearshoring, que podrían jugar un papel crucial en el crecimiento del mercado.

El inventario industrial nacional cerró el último trimestre de 2024 con 104.2 millones de metros cuadrados, reflejando un incremento anual del 12%, siendo este el mayor crecimiento que ha reportado el mercado en al menos los últimos seis años. 

Para el cierre de año, el mercado industrial nacional cuenta con una vacancia de 3.1 millones de metros cuadrados, lo que equivale a una tasa de vacancia del 3%, volviendo a reportar cifras sanas la mayoría de los mercados, aunque destacan algunos como Saltillo, Puebla o Aguscalientes donde la cifra es inferior al 1%. En contraparte, la mayor cantidad de metros cuadrados vacantes la concentran los grandes mercados del país como Ciudad Juárez, Tijuana, Ciudad de México y Monterrey.

La actividad de arrendamiento industrial durante el 4T 2024 alcanzó 1.2 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 23% en comparación con el mismo periodo de 2023. Los mercados con mayor demanda fueron la Ciudad de México, con 284 mil metros cuadrados ocupados, seguida por Monterrey y Guanajuato, con 271 mil y 118 mil metros cuadrados, respectivamente. En la comparativa anual y a nivel nacional, los números de demanda industrial cerraron en 6.2 millones de metros cuadrados superando en 7% a la cifra reportada durante el 2023, marcando con ello cifras récord de demanda y evidenciando el potencial con que actualmente cuenta el mercado.

A nivel regional, los ocho mercados industriales del norte del país concentraron el 46% de la demanda industrial, mientras que el bajío representó el 20% del total de arrendamientos a nivel nacional, siendo estas regiones las más activas en demanda. A pesar de esto, el mercado de Guadalajara, el único perteneciente a la región occidente, destaca por la actividad de arrendamiento que tuvo durante el 4T 2023, la cual superó los 100 mil metros cuadrados.

Al cierre del cuarto trimestre de 2024, la actividad de construcción en el país  cerró en 5.6 millones de metros cuadrados en desarrollo, manteniéndose dentro de cifras similares a las registradas al cierre del 2023. Los mercados con mayor volumen de construcción industrial en el país fueron Monterrey, que concentra el 37% del espacio en obra, y la Ciudad de México, con el 16%. 

Un indicador que se mantiene al alza y que proyecta un futuro promisorio para el mercado industrial es la actividad en los inicios de nuevas propiedades industriales por parte de los desarrolladores más grandes en el país. Durante el 4T 2024 inició la construcción de 1.2 millones de metros cuadrados de espacio industrial, distribuidos en más de 60 nuevos proyectos a nivel nacional. Los mercados con el mayor volumen de construcciones iniciadas fueron Monterrey, con 365 mil metros cuadrados, y Guadalajara, con 243 mil metros cuadrados.

Durante el último trimestre de 2024, la nueva oferta sumó un total de 1.5 millones de metros cuadrados que pasaron a formar parte del inventario industrial nacional existente. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Guadalajara y Monterrey, con un incremento anual del 17% y 16%, respectivamente.

Los precios de renta de propiedades industriales mantuvieron una marcada tendencia al alza, cerrando 2024 con un promedio de $6.99 USD/m²/mes, lo que representa un incremento anual del 13%. La Ciudad de México se posicionó como el mercado con las rentas más elevadas, alcanzando $9.16 USD/m²/mes, seguida por Tijuana, con $8.53 USD/m²/mes.

Los precios de renta más competitivos a nivel nacional se encuentran en la región del bajío. El mercado industrial de Guanajuato registra las tarifas más bajas del país, con $4.99 USD/m²/mes, seguido por San Luis Potosí, con $5.55 USD/m²/mes. Esto se atribuye en gran medida a que mucha de la oferta actual son propiedades construidas previo a la pandemia o son de segunda generación, otro factor es que los desarrolladores han buscado mantener precios competitivos para atraer un mayor número de clientes. 

Los mercados con los mayores incrementos en precios de renta durante el año fueron la Ciudad de México, con un aumento anual del 25%, seguida por los mercados industriales de Chihuahua y Guadalajara, con incrementos del 20% y 17%, respectivamente.

Si bien es cierto que el regreso del presidente Trump en Estados Unidos ha generado una mayor cautela entre las empresas, las inversiones industriales siguen mostrando un comportamiento positivo en México, lo cual se ve reflejado en el dinamismo del mercado, con nuevas inversiones en infraestructura industrial y el continuo arrendamiento de propiedades industriales. La disminución en la demanda industrial de este trimestre ha sido una respuesta a los cambios en la administración de Estados Unidos y a la incertidumbre sobre la posible implementación de políticas proteccionistas.

El mercado industrial mexicano se enfrenta a un entorno desafiante donde las decisiones políticas en Estados Unidos tienen el potencial de generar cambios en la economía y en el comportamiento de los inversionistas, por lo que se requiere una constante adaptación y resiliencia por parte del mercado. Sin embargo, el sector inmobiliario industrial sigue contando con las condiciones necesarias para aprovechar las oportunidades y seguir en expansión.