El mercado industrial de Guadalajara acumuló una absorción bruta durante los tres primeros trimestres de 2022 de 334 mil metros cuadrados, cifra 19% superior a la registrada en igual período de 2021.

Este impulso de la demanda influye en el comportamiento de la vacancia, que ha pasado de un máximo histórico del 7.1% en febrero de 2021 al porcentaje del 0.62% registrado a finales de noviembre de 2022.

La vacancia actual se concentra en tres submercados como son: El Salto con 17 mil metros cuadrados y Lopez Mateo Sur y Periferico Sur que cuentan con 11 y 2 mil metros cuadrados, respectivamente.

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Cuando hacemos una búsqueda en la plataforma Solili a noviembre de 2022 se ubican 24 espacios disponibles con superficies que van desde 1,1 hasta 27,6 mil metros cuadrados, esta última opción corresponde a un proyecto especulativo ubicado en el submercado El Salto.

Si se afina la búsqueda sobre aquellos espacios disponibles que corresponden a construcciones en curso, del total de 230.000 metros cuadrados que están en marcha, el 60% estaría vacante.

Los proyectos especulativos dominan la oferta de espacios vacantes con una amplia gama de tamaños, con excepción de la categoría de 10 a 20 mil metros cuadrados, donde no hay opciones disponibles en construcción.

Bajo este escenario, los precios de alquiler cierran en noviembre de 2022 en $5.0 dólares por metro cuadrado mensual, lo que refleja un incremento promedio anual de 8.5%. Como referencia, este incremento anual es similar al que observamos en Saltillo y duplica el incremento promedio del precio de alquiler en la Ciudad de México.

Al revisar los precios de alquiler promedio por submercado, el máximo se ubica en Periférico Sur con $5.7 dólares por metro cuadrado al mes y el mínimo de $4.6 en López Mateos Sur. Mientras que el submercado donde se concentra el 66% de las rentas durante el 3T de 2022 con $5.2 dólares por metro cuadrado mensual.

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Tengamos en cuenta que el corredor El Salto concentra gran parte de los nuevos proyectos industriales en ejecución y por la calidad de las modernas edificaciones e instalaciones que allí se ofrecen tomarán la ventaja vía precio de renta en las operaciones que se registren durante el 2023.

Al analizar el histórico de la demanda neta de los últimos dos años podríamos esperar un primer trimestre en 2023 muy activo que ante un escenario crítico de espacios disponibles incida en forma directa en incrementos de los precios de rentas por encima de los porcentajes que vimos registrados en el 2022.