El destacado incremento que la demanda bruta industrial ha registrado en los once meses transcurridos del 2022 ya supera los 6.6 millones de metros cuadrados a nivel nacional, montó 15% superior a lo registrado en los meses equivalentes del 2021, ha sido uno de los detonantes para que la vacancia a nivel nacional haya registrado contracciones en todos los mercados industriales mexicanos durante lo que va del 2022.

En términos absolutos los mercados de Monterrey, Ciudad de México, Ciudad Juárez y Querétaro es donde generaron los mayores ajustes disminuyendo en 435, 362, 144 y 126 mil metros cuadrados los espacios vacantes en estos respectivos mercados, con cifras comparativas del cierre del 3T 2022 con respecto al 3T 2021.

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Ahora bien, en términos porcentuales los mercados de Monterrey, Chihuahua y Querétaro lograron disminuir, en más de 3 puntos porcentuales anuales sus respectivas vacancias, cerrando el tercer trimestre del año con 1.5%, 1.9% y 2.6%.

Cuando analizamos los resultados más recientes de Solili, con cifras al cierre de noviembre 2022, encontramos que poco más de la mitad de los mercado industriales en el país mantienen vacancias por debajo del 2%, siendo los valores mínimos inferiores al 0.6% en Ciudad Juárez, Tecate y Guadalajara.

También es cierto que comenzamos a ver algunos mercados que entre el cierre del 3T 2022 y el mes de noviembre, donde apenas han transcurrido dos meses, comenzaron un punto de inflexión en la curva de sus vacancias y es motivado principalmente por la cantidad de construcciones que entraron vacantes a estos mercados y que a su vez corresponden a zonas donde las construcciones industriales han alcanzado sus máximos niveles. 

Por ejemplo, Mexicali logró recuperar más de un punto porcentual en tan solo dos meses, entre septiembre y noviembre del 2022, en tanto que Tijuana cierra en noviembre 2022 con una vacancia de 0.78% luego de registrar 0.71% en septiembre 2022, misma tendencia que se observa en Ciudad Juárez. 

Y son estos tres mercados Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali los que lograron en el bimestre octubre y noviembre 2022 culminar nuevas obras industriales a sus inventarios, por 82, 71 y 68 mil metros cuadrados, respectivamente. Esta apuesta a la construcción especulativa es el camino más eficiente para revertir las contracciones de la vacancia.

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Otra situación se presenta en aquellos mercados cuyo vacancia ha seguido en descenso a lo largo del 2022, como son el caso de los dos principales mercados industriales del país, Monterrey y Ciudad de México. Monterrey en febrero de 2021 alcanzó su máximo porcentaje de vacancia industrial de los últimos 4 años registrando 6.1% y a partir de allí ha estado en descenso, mes a mes, hasta cerrar el noviembre 2022 con 1.4%.

Observamos el mismo comportamiento en la capital del país que en enero del 2021 se situó, en 5.6% y ha también ha estado ajustado a la baja este indicador hasta noviembre del 2022 cuando cerró en 1.83%.

El panorama cara al próximo año será un interesante ejercicio de aciertos para aquellos desarrolladores que tengan en mira o negociadas tierras industriales con infraestructura que les permitan atender en forma consecuente la demanda industrial, ya estaremos transitando un escenario de inflación que anuncia ser más contundente que lo que transitamos en 2022.