La vacancia industrial fue durante el 2022 uno de los indicadores de mayor movimiento en la mayoría de mercados nacionales. Ante el frenesí del crecimiento de demanda bruta que registraron algunos mercados como Monterrey y Ciudad de México, con incrementos que sobrepasan el 35% y 27%, la vacancia mostró fuertes reducciones en todos los mercados a nivel nacional.

Monterrey desde febrero del 2021 donde registraba una vacancia promedio de 6.1% ha venido en franco descenso hasta noviembre del 2022 donde señala 1.3%, marcando así un récord histórico en este mercado.

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Ciudad de México sigue el mismo comportamiento desde su vacancia máxima de 5.6% en enero del 2021 desde donde comienza un marcado descenso hasta noviembre del 2022 donde cerró con 1.8%, también el punto más bajo desde que la plataforma inmobiliaria Solili cubre este mercado.

Otros mercados reflejan ese mismo comportamiento con una marcada curva de descenso donde encontramos a Guadalajara, Puebla, Querétaro, Tecate, San Luis Potosí, Guanajuato y Reynosa. 

Sin embargo, hemos observado que en los últimos meses del 2022 la tendencia de descenso que algunos mercados inmobiliarios traían se vio interrumpida por un punto de inflexión donde la tendencia se revierte y, poco a poco comienzan a generarse ligeros ajustes al alza. A este grupo pertenecen los mercados de Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, Chihuahua y Aguascalientes.

Cuando analizamos lo que allí ocurre podemos observar que al cierre del tercer trimestre del año mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali avanzan con un porcentaje de proyectos especulativos del 91%, 72% y 42%, con respecto al total de edificios industriales que se edifican, respectivamente.

Al construirse una mayor proporción de proyectos especulativos que pasan a estar disponibles disminuye la presión que la demanda ejerce y puede revertirse el ciclo de disminución de la vacancia, como se evidencia en los mercados de Tijuana y Ciudad Juárez principalmente.

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Otros mercados donde predominan las construcciones de proyectos hechos a la medida como es el caso de Saltillo y Monterrey con 84% y 72% del total de edificaciones, gran parte de lo que se construye ya esta comprometido o se trata de expansiones que no pasan a estar disponibles por lo que avanza la caída de la vacancia. 

Hacia el 2023 es importante que los desarrolladores midan el impacto de continuar con las construcciones especulativas que sus mercados demandan lo que permitiría un mercado industrial equilibrado en la gran mayoría de mercados nacionales.

La importancia de mantener una vacancia sana, que podría girar entorno al 3% y 5%, es relevante a la hora de mantener un mercado en equilibrio donde los precios de renta no transiten sobresaltos que aunque beneficien en determinado momento al desarrollador crean en el largo plazo crean distorsiones para ambas partes involucradas.