El 2022 dejó un consistente patrón de ajuste a la baja en la vacancia de la totalidad de mercados industriales mexicanos, resultado en la gran mayoría de casos de la presencia de una oferta que no logró marchar al ritmo de una demanda creciente.

A nivel nacional la demanda bruta registró un incremento del 11.6% anual con respecto al 2021, rebasando los 7.4 millones de metros cuadrados. Los principales mercados industriales por su cuantía como Monterrey y Ciudad de México registraron crecimientos porcentuales de 35% y 22%, aunque se corresponden con los mayores incrementos de áreas. El bajío no se queda atrás y tanto Querétaro como Guanajuato logran superar en 86% y 74% las cantidades demandas en el 2021. 

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Si comparamos  trimestre a trimestre de lo que avanzaba en construcción durante el 2022, el período de menor actividad fue el 1T 2022 con 4.7 millones de metros cuadrados y la mayor actividad se registra al cierre del 3T 2022 donde 5.3 millones de edificaciones industriales seguían su curso.

Esta diferencia entre lo que se construye y lo que se demanda vería su consecuencia directa en la vacancia. Tijuana, Guadalajara, Ciudad Juárez y Tecate cerraron el año con vacancias entre 0.5% y 0.8%, que podríamos catalogar como las más críticas a nivel nacional.  

Por su parte Monterrey y Ciudad de México, que son los mercados de mayor dimensión a nivel nacional, cierran el año con una vacancia de 1.1% y 2.1%, respectivamente

A su vez el 2022 también dejó un aprendizaje de varios mercados que logran comenzar un punto de inflexión en el descenso de su vacancia como es el caso de Tijuana, Ciudad de México y Querétaro, y en todos ellos coinciden una importante participación de la demanda especulativa que supera el 70% del total registrado.

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Por otra parte, mercados industriales como Saltillo, Reynosa y Tecate donde prevalece la demanda de proyectos hechos a la medida en más del 60% mostraron un continuo descenso de su vacancia finalizando el 4T 2022 con 2.5% 1.1% y 0.6%, respectivamente.

El hecho que las construcciones especulativas comiencen a tomar protagonismo en un mercado está asociado no sólo al incremento de demanda que el desarrollador anticipa que se mantendrá en el tiempo sino que deberá estar acompañado de un crecimiento futuro de los precios de renta.

Esta combinación de elementos estará presente en el 2023 en varios mercados industriales mexicanos, aún ante la presencia de un entorno inflacionario.

Por esto la activación de la demanda especulativa es factor clave para retornar a niveles sanos de vacancia que permitirá un mayor equilibrio hacia el mediano plazo.