El cierre del 2022 mantuvo la fuerte presión de la demanda bruta industrial que se generó en el 2021 en el mercado industrial de Tijuana, aunque las cifras de fin del 2022 no lograron superar lo registrado en el año previo. 

Sin embargo, si analizamos la demanda neta industrial del 2022, que incluye los espacios desocupados y totalizó 370 mil metros cuadrados, las cifras son cercanas a las registradas en el 2019, periodo previo a la pandemia.

Tijuana al igual que Ciudad Juárez, Reynosa, Mexicali y Tecate han estado expuestas a la búsqueda de espacios industriales que compañías americanas y asiáticas han generado al trasladar parte de sus producciones desde Asia hasta zonas fronterizas con los Estados Unidos.

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A su vez las construcciones industriales en la entidad cierran el año con 488 mil metros cuadrados que avanzan de naves industriales, lo que representa un 12% adicional a lo que se estaba en construcción a fines del 2021. Pero a pesar que el impulso constructivo se ha mantenido, el hecho que no logre alcanzar a la demanda ha generado una situación de mercado donde las vacancias han descendido con fuerza durante los primeros tres trimestres del año. 

Un fenómeno ocurrido en este mercado tiene que ver con la proporción de la demanda especulativa que en el total del 2022 representa el 84%, lo que ha incidido en el freno que muestra la curva de la vacancia. Este indicador alcanzó su nivel más bajo en septiembre del 2022 con 0.41% y a partir de allí ha revertido la tendencia del descenso e incrementa lentamente hasta cerrar en 0.8% a fines del 2022.

Otro indicador afectado por la dinámica anteriormente señalada es el precio de renta que cierra el 4T 2022 en $7.0 dólares por metro cuadrado mensual, en promedio. El precio de renta se ha incrementado a un ritmo del 16% anual, similar al registrado en Ciudad Juárez, a su vez este precio de renta es inferior al que reportaron otros mercados de la frontera norte como Reynosa con 34%, Mexicali con 22.7%, Monterrey con 19.5% y Saltillo con 18.8%.

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De las rentas que se concretaron el cuarto trimestre del 2022 el precio de renta promedio en el corredor El Florido-Bulevar 2000 alcanzó los $ 7.75 dólares por metro cuadrado mensual, en tanto que el corredor Pacifico-Nordika cerró con rentas promedio de $6.6 dólares por metro cuadrado mes.

El factor determinante en este incremento de las rentas es la casi nula vacancia, números de demanda sostenidos y la escasez de tierras con vocación industrial. 

Varios desarrolladores de parques industriales coinciden en que a lo largo del 2022 han realizado mayores inversiones iniciales que implican nivelar los terrenos, dotar de infraestructura para el suministro eléctrico, dotación de aguas blancas y disposición de aguas servidas y residuales. lo que produce un mayor costo unitario del terreno que es el punto de partida para construir luego la nave industrial.

En el 2023 los desarrolladores enfrentan el reto de culminar en tiempo y costos los proyectos que inician y durante los primeros trimestres del año la velocidad de respuesta del inicio de obras especulativas será la clave para contener un mayor incremento de los precios de renta.