Las Fibras inmobiliarias, también conocidas como Fideicomisos de inversión en bienes raíces, han sido uno de los sectores beneficiados con el boom del nearshoring en México, tendencia que se caracteriza por la reubicación de las cadenas de suministro a un espacio más cercano a su destino.  

Intercam Banco indicó que la demanda generada por este mercado en 2021 fue de 21%; siendo el norte del país el foco central de dicho fenómeno con el 90%, principalmente en ciudades como Monterrey, Coahuila, Ciudad Juárez y Tijuana. Por ello las Fibras inmobiliarias industriales con mayor exposición a esta región serán las más beneficiadas por esta coyuntura en el sector.

Cuatro Fideicomisos con portafolios industriales se pueden beneficiar fuertemente del nearshoring: Prologis, Terra, Macquaire y Mty, indicó Carlos Gómez, analista de Intercam.

Macquaire cuenta con el 80% de sus activos en el norte, Mty con el 68%, Terra con el 63% y Prologis con el 47%. 

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El especialista destacó que esto no solo incrementa el valor de sus mismos inmuebles, sino también aumentará la ocupación y las rentas por la mayor demanda de empresas globales, ya sean manufactureras (34% de la demanda industrial), logísticas (29%) u otras.

Macquaire, con mayor oportunidad en el mercado industrial del norte

Según el análisis, Fibra Macquaire cuenta con la mayor exposición en el norte, sobre todo, en ciudades con rentas elevadas, lo que lo convierte en el competidor con más participación en el mercado. Actualmente el Fibra tiene en proceso de desarrollo dos propiedades que incrementarán su área bruta rentable industrial. Sin embargo, Gómez indicó que en contraparte sus rentas están por arriba del promedio, por lo que se podría esperar una normalización.

Terrafina, por su parte, destaca por tener 97% de sus contratos de arrendamiento en dólares , no obstante, la mayoría de su portafolio está en ciudades con incrementos por debajo de los mercados principales. El experto comentó que el Fibra se ha quedado detrás de sus pares en cuanto a desarrollos y adquisiciones, por lo que “no se proyecta gran crecimiento”. 

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En julio de 2022, Fibra Mty anunció que hará un levantamiento de capital este mes de septiembre por tres mil 450 millones de pesos (mdp), recursos que serán destinados a la adquisición de inmuebles que giren alrededor del nearshoring. Los niveles de operación, su administración interna y el foco en el norte industrial le darán grandes ventajas a Fibra Mty al momento de competir con otras Fibras inmobiliarias, indicó Gómez.

En cuanto a Prologis, uno de los Fideicomisos especializados en espacios logísticos e industriales, tiene parte importante de su portafolio en regiones con altos incrementos de rentas y revalorizaciones de activos. Sin embargo, sus precios de arrendamiento están por debajo del promedio del mercado, por lo que tiene capacidad para aumentar sus ingresos. 

Asimismo, es un jugador activo a la hora de adquirir y desarrollar, creciendo constantemente su portafolio de propiedades. Actualmente alistan una emisión adicional de Certificados Bursátiles Financieros Inmobiliarios (CBFI) con la que esperan recaudar 13 mil 260 mdp, capital que se utilizará para adquirir inmuebles durante 2022 y el primer trimestre de 2023, por un monto aproximado de 400 millones de dólares.

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