El mercado inmobiliario industrial en México continúa favorecido por un viraje en la estrategia comercial que si bien antes se inclinaba por inversiones en los países asiáticos, hoy en día la producción mundial y el desarrollo de proveedores aventajan de forma clara a Latinoamérica por su competitividad en costos y tiempos de entrega.

A inicios del 2023 el Banco Interamericano de Desarrollo cuantificó en 78 mil millones de dólares el valor de las exportaciones derivadas del nearshoring en latinoamérica. De esta cantidad México estimaría una participación de cerca de 35 mil millones de dólares, logrando ser así una de las economías que tomaría mayor ventaja de este fenómeno comercial. 

La inversión extranjera directa en el país acumuló 18.6 mil millones de dólares durante el primer trimestre del 2023, según indicaron cifras emitidas por la Secretaría de Economía. Este monto superó en 48% lo reportado al 1T 2022.

Los elementos que inciden directamente en las inversiones del país son la tasa de interés, el tipo de cambio y la desaceleración de la inflación. En cuanto a la tasa de interés, las últimas decisiones de los directorios tanto de la Reserva Federal de EE.UU como del Banco de México. El Banxico que había incrementado la tasa de referencia en 50 y 25 puntos base en sus reuniones de febrero y marzo del 2023 mantuvo sin cambios la tasa de 11.25% en su última reunión de mayo de este año, teniendo como resultado mayor control en el incremento de los precios, la evasión de fuga de capitales, y el mantenimiento de un tipo de cambio estable. 

El tipo de cambio a fines de junio del 2023 alcanza $17.10 pesos mexicano con respecto al dólar, lo que ha generado beneficios en el ámbito interno mostrando estabilidad en la moneda nacional, lo que representa un riesgo menor para la llegada de inversiones.

Finalmente, la inflación continúa su camino de desaceleración y se ubica en 5.84% al cierre de mayo de 2023, según lo dado a conocer por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

La actividad reportada en la demanda bruta del segmento inmobiliario industrial acumula casi 1.7 millones de metros cuadrados a nivel nacional al cierre del segundo trimestre del 2023. Los ocho mercados del norte de México mantienen su atractivo para la relocalización y asentamiento de los procesos productivos tanto de empresas en expansión, así como  de inquilinos que llegan por primera vez al país, permitiendo a la región concentrar el 60% de la demanda bruta.

Aunque algunos mercados del norte del país reportaron mayor demanda que otros a lo largo del 2022, por lo que se espera que en el resto de 2023 aquellos mercados que combinen factores como cercanía a la frontera, disponibilidad de tierra y el apoyo de los gobiernos locales, detonarán su potencial para atender las empresas con la necesidad de relocalización.

Al consultar en la plataforma Solili la demanda neta la cual toma en consideración las desocupaciones se observa un incremento del 8% a nivel nacional. Tanto Monterrey como Ciudad de México registran valores muy cercanos en este indicador, en el orden de 260 mil metros cuadrados trimestrales.

Diversos sectores productivos como el electrónico, las cadenas de proveeduría automotriz, la fabricación de mobiliario, manufacturas diversas e industrias especializadas como la aeronáutica y centros de datos siguen modelando la demanda en el país. 

Se observa que cada vez más las inversiones están orientadas a completar cadenas de proveeduría para industrias claves de cada mercado lo que se refleja en un incremento del valor agregado de la producción. Los gobiernos estatales y los cluster de inversión privada son los grandes artífices que impulsan esta tendencia.

La construcción industrial a nivel nacional supera los 5.6 millones de metros cuadrados registrando un incremento del 10% respecto a las construcciones reportadas en el segundo trimestre del 2022. La mayor actividad se sigue concentrando en el norte del país, con Monterrey al frente con 1.7 millones de metros cuadrados en construcción, seguido de Tijuana con 653 mil metros cuadrados. Ciudad de México, Saltillo y Juárez también repuntan superando cada uno de ellos los 500 mil metros cuadrados de construcciones.

Por su parte, los mercados del Bajío totalizan 900 mil metros cuadrados de edificios en construcción, siendo Guanajuato el mercado que registra mayor volumen con el avance de 367 mil metros cuadrados. Los mercados de Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí se han mostrado muy activos durante el segundo trimestre del año con giras internacionales para atraer inversiones lo que podría verse reflejado con incrementos en demanda en lo que resta del 2023.

La vacancia ha continuado con un descenso anual en algunos  mercados, donde destaca la disminución de punto y medio porcentual en Monterrey, Ciudad de México y Saltillo que registraron al cierre de junio del 2023 cifras de 1%, 2% y 1.5%, respectivamente. Sin embargo Tijuana, Ciudad Juárez y Guadalajara logran incrementar ligeramente sus vacancias revirtiendo el descenso como consecuencia de una mayor participación de la demanda especulativa. La mitad de la vacancia industrial del país se sitúa sobre Ciudad de México, Guanajuato, Querétaro y Monterrey. 

Los precios de renta mantienen la tendencia al alza; esto se debe a que continúa el incremento de los precios de construcción, y en parte por los costos adicionales que deben afrontar los desarrolladores industriales en materia de infraestructura para garantizar la dotación eléctrica y el suministro de agua, así como a la apreciación del tipo de cambio ya que el fortalecimiento del peso mexicano respecto al dólar ha provocado un incremento anual del 15% en los precios de renta dolarizados, puesto que los precios que se comercializan en pesos mexicanos son ahora más altos para quien firme contratos en esta moneda (pesos mexicanos).

En la frontera los mercados de Tijuana y Ciudad Juárez registran los mayores precios de renta con $7.90 y $6.60 USD/m2/mes. Monterrey, Tecate y Reynosa también se incorporan como los mercados donde se han registrado los mayores incrementos de precios de renta industrial, mientras que los mercados de la región del Bajío han registrado incrementos moderados.

El acceso a la información y la constante investigación para monitorear e interpretar las tendencias del mercado se vuelve cada vez más uno de los factores clave para atender las necesidades de propietarios o inquilinos que demandan espacio industrial dentro del territorio mexicano.