La capital del país sigue junto a Monterrey ocupando los dos primeros lugares de la demanda bruta a nivel nacional. Pero es a partir del segundo trimestre del 2021 donde Monterrey supera trimestre a trimestre la demanda que registra Ciudad de México, a excepción, del tercer trimestre del 2022 donde retomó la primera posición a nivel nacional reportando 627 mil metros cuadrados.

Cuando analizamos el histórico de los últimos cinco años en la capital observamos que la demanda se mueve en promedio entre 250 y 380 mil metros cuadrados, mientras que los desarrolladores que allí se desenvuelven mantienen un promedio de  500 mil metros cuadrados de naves en avance. 

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Otra característica de este mercado es el dominio casi total de la apuesta especulativa que le permite hacer frente a las demandas de empresas de manufactura ligera, pero principalmente a firmas del giro logístico que impulsan una demanda con periodicidad recurrente en las principales épocas donde se incrementa el consumo de bienes por fechas como el buen fin, retorno a clases y navidad, por citar algunas.

Este promedio de naves que permanecen en construcción se alimenta de nuevos proyectos que dan inicio en un trimestre y se disminuye con los proyectos que finiquitan, lo que en la plataforma Solili se denomina nueva oferta. Es decir, que este ritmo se ha mantenido relativamente constante en los últimos cinco años, a excepción del primer semestre del 2022 donde se registró un fuerte empuje que llevó la cantidad de proyectos que avanzaban a una cifra alrededor de los 800 mil metros cuadrados, 60% por encima de lo habitual.

Aun bajo ese empuje en la actividad de construcción industrial la vacancia no ha hecho más que disminuir, mes a mes, desde enero del 2021 donde alcanzó su porcentaje máximo con 5.6% hasta la actualidad donde reporta 1% en agosto del 2023, el nivel más bajo desde mediados del 2018. 

Si revisamos la composición geográfica de la vacancia por submercados encontramos una situación que se replica en casi todos. Por ejemplo, Naucalpan y Vallejo se sitúan alrededor del 2.22%. Ambos mercados son los más cercanos al centro de la capital, donde el fenómeno de renovación y reconstrucción de espacios industriales ha sido clave para que no siga disminuyendo fuertemente la vacancia.

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Sin embargo, los submercados de Toluca y el CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlan) que concentran al cierre del 2T del 2023 el 96% de la demanda bruta de Ciudad de México mantienen un nivel de vacancia muy cercano al promedio capitalino. Toluca se ubica en el promedio de la capital con el 1%, mientras que Tultitlan reporta 0.7% y Cuautitlan medio punto porcentual, reservando para Tepotzotlán el más bajo porcentaje en la ciudad con 0.2%. 

Por ello es necesario que arranquen nuevos proyectos principalmente en los corredores donde la demanda es segura y existen aún algunas reservas de tierras con vocación industrial. Explorar nuevos corredores y evaluar reconfiguraciones de edificaciones con obsolescencia es la otra ruta que estará vigente en los trimestres por venir.