Los precios de renta industriales son el resultado de diversos factores donde destacan como los más importantes el equilibrio de la oferta y la demanda y la inflación de costos ya que al reponer los inventarios deben reformularse las premisas de rentabilidad de la inversión lo que conlleva a redefinir precios para mantener vigente el modelo de negocio.

Algunos mercados en medio de la pandemia se enfrentaron a un escenario de costos al principio bajos, producto de la merma en la demanda, pero paulatinamente fueron escalando hasta llegar a los niveles que hoy vemos en México donde la inflación a inicios de octubre era de 8.41% con la proyección de volver a situarse cerca del 10% una vez que Banxico emita el 10 de noviembre su boletín con el ajuste correspondiente.

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Cuando analizamos el porcentaje de incremento que han tenido los precios de rentas industriales entre enero y octubre del 2022 los primeros lugares los ocupa Puebla con incrementos del 24.4%, Mexicali con 20.5%, Ciudad Juárez con 17.8%,  Tijuana con 17.6% y Monterrey con 15.6%.

A su vez estos mercados han estado acompañados  de importantes ajustes a la baja de la vacancia, como es el caso de Monterrey que disminuye 1.52 puntos porcentuales, mientras Puebla y Mexicali registran la misma tendencia  a la baja con ajustes de 0.81 y 0.17 puntos porcentuales, respectivamente. 

Ahora bien casos Ciudad Juárez y Tijuana mostraban vacancia tan extremadamente bajas que las construcciones especulativas que culminaron y quedaban libres para arrendar lograron elevar en 1.2 y 0.1 puntos porcentuales las vacancias en estas entidades entre enero y octubre de 2022,  para cerrar a Octubre del 2022 con 0.42% y 0.62%, respectivamente.

Otro factor determinante es la alta demanda de tierra industrial con infraestructura acorde a los nuevos requerimientos de los potenciales inquilinos y es allí donde los desarrolladores de mayor experticia y capacidad financiera lograrán dar respuesta a la demanda.

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Muchos requerimientos se inclinan hacia una infraestructura que permita suministro tanto de agua como de electricidad que cumpla nuevas pautas de criterios de ambiente, sostenibilidad y de gobernanza, con los denominados criterios ASG que suman más elementos sobre el costo final de la nave, aunque en el largo plazo aumentan la competencia de estas opciones.

México aún en circunstancias de alta inflación cuenta con la ventaja de agrupar elementos de cercanía a Estados Unidos, con un marco legal que instrumenta  a través del T-MEC y otros múltiples acuerdos suscritos, y el costo competitivo de su mano de obra.

Bajo el escenario del funcionamiento de las reglas del libre mercado podemos anticipar que seguiremos en lo resta del año y el 2023 ante una fuerte competencia que aunque en el corto plazo nos anticipa mayores precios de renta, en el mediano plazo pudiese tender a suavizar esos incrementos producto de la fuerte competencia y la institucionalización que el mercado industrial mexicano ha alcanzado en los últimos años.