Al cierre del mes de agosto del 2023 la vacancia industrial a nivel nacional se mantiene en 1.7% porcentaje similar al reportado a fines del segundo trimestre del año en curso. 

Con una cifra que supera el millón 520 mil metros cuadrados de espacios vacantes en los principales mercados industriales del territorio mexicano, las regiones del norte y el bajío concentran la gran mayoría con 46% y 36% del total, respectivamente.

A inicios del 2021 la vacancia industrial en México fue del 5%, y trimestre a trimestre ha venido descendiendo hasta alcanzar el nivel actual de 1.7% al cierre del 2T 2023. Por debajo del promedio nacional se ubican las vacancias de los mercados de Ciudad de México, Monterrey, Saltillo, Tijuana, Reynosa Chihuahua, Puebla y Tecate, siendo este último mercado el que reporta el menor porcentaje con 0.6%. 

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Por encima del promedio nacional se sitúan los cuatro mercados del bajío, junto a Ciudad Juárez, Guanajuato y Mexicali, mercados que reportan entre 2% y 3.4%. Sin embargo aun con estos porcentajes más altos la disponibilidad de espacios industriales alcanza sus niveles mínimos históricos.

En términos generales tres factores que han determinado en la disminucion del espacio vacante industrial han sido los siguientes: el incremento de demanda bruta a nivel nacional, la velocidad en que se pre-arrendan las nuevas construcciones y la poca desocupacion de espacios industriales.

Los niveles de demanda bruta que alcanzaron un millón 682 mil metros cuadrados durante el 2T 2023 siguen presionando al mercado nacional que en algunas regiones no logra generar la suficiente oferta tanto en cantidad como en características para revertir el descenso en la vacancia.

Observamos mercados, principalmente de la región norte y de la frontera mexicana que han tenido múltiples solicitudes de pre arrendamientos lo que hace que estos inmuebles no lleguen a formar parte de la oferta, al entrar ocupados al inventario en ese periodo. 

De igual manera la demanda de empresas manufactureras con especificaciones de espacios muy particulares en industrias como la automotriz y metalmecánica, así como las operaciones logísticas de amplios formatos inclinan sus preferencias por proyectos hechos a la medida, lo que también ha impactado en la vacancia en general.

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Ahora bien si se analiza la oferta y la velocidad con que arrancan y se incorporan las nuevas construcciones observamos una menor participación de proyectos especulativos unido a proyectos que no inician con el tiempo suficiente para acoplarse con la demanda, lo determina que no pueda revertirse el descenso en la vacancia. 

El escenario de precios de renta crecientes donde también se agregan factores macroeconómicos como la inflación de costos de reposición, completa la ecuación para un entorno donde los inquilinos compiten por hacerse de los mejores espacios muchas veces antes de que se incorporen al mercado.

La presencia simultánea de estos tres factores será la clave que favorezca un mayor ajuste a la baja en la vacancia industrial de los principales mercados mexicanos.