El mercado inmobiliario industrial en México transitó durante el año 2021 un escenario que registró cifras históricas de demanda bruta logrando superar poco más de 6.6 millones de metros cuadrados a nivel nacional, en medio de una oferta que no lograba ir al mismo ritmo de crecimiento.

Esta conjunción de fuerzas del mercado llevó a agotar parte de los inventarios nacionales generando una importante contracción de la vacancia. Si evaluamos las cifras al cierre del 1T 2022 la vacancia promedio a nivel nacional alcanzó 2.8% cuando este mismo indicador un año antes, al cierre del 1T 2021 registraba casi el 6%.

Si ponemos el foco sobre Monterrey, entidad que logra la delantera en lo que respecta a la demanda bruta y durante el 2021 superó más de 1.3 millones de metros cuadrados, observamos la mayor contracción anual de vacancia habiendo registrando 6% al cierre del 1T 2021 para pasar a 2.5% al cierre del 1T 2022. 

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En términos relativos el mercado de Tecate fue el que registró la mayor contracción anual del 4.1% de su vacancia pasando de 4.7% al cierre del primer trimestre en el 2021 a 0.6% en el 1T 2022.

Saltillo, Ciudad Juárez, Querétaro, Puebla y Guanajuato lograron reducciones anuales de 2.9%, 2.7%, 2.6%, 2.6% y 2.5%, respectivamente. Es decir que a nivel nacional fue una constante el ajuste de la vacancia a la baja.

Al analizar el comportamiento de la construcción de naves industriales a nivel nacional, observamos también un brusco crecimiento de casi el doble al registrarse cerca de 2.4 millones de metros cuadrados de naves que se edificaban al cierre del primer trimestre del 2021 y que pasa a reportar poco más de 4.7 millones de metros cuadrados al cierre del 1T 2022.

Ahora bien este impulso de la construcción no logró alcanzar, ni en cuantía ni en plazo, a la velocidad de desplazamiento de la demanda, por lo que la demanda bruta pasó a consumir parte de los inventarios vacantes lo que incide de forma determinante en la contracción de la vacancia.

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Aun con la confianza de los inversionistas y desarrolladores en el mercado mexicano, las condiciones macroeconómicas internas de alta inflación y las señales gubernamentales sobre temas como la reforma energética y las inversiones públicas acometidas han puesto en cautela a algunos mercados que esperan ver la evolución de estos indicadores y señales durante el 2022.

Principalmente los mercados del norte y la frontera, como Tijuana y Ciudad Juárez han alcanzado niveles críticos de vacancia cercanos al medio punto porcentual, por lo que podemos anticipar cara al futuro inmediato un importante incremento de sus precios de renta en la medida en que la velocidad de incorporación de la nueva oferta no alcance el ritmo de la demanda.

Las condiciones que a lo largo del 2021 impactaron el crecimiento de la demanda industrial, por el lado de las manufacturas y la logística, aún se mantienen en el corto plazo lo que nos hace prever que incrementos de precios de renta y contracciones aún más severas de vacancia sean una constante en los dos trimestres que se avecinan.