La fuerte presión que ha venido ejerciendo la demanda industrial en México ha sido decisiva en el importante agotamiento de inventarios disponibles y que ha llevado a fuertes ajustes en los precios de renta de algunos mercados.

Tijuana, Ciudad Juárez, Mexicali y Ciudad de México en el último año ajustaron al alza sus rentas en  $1,2, $0.90 , $0.80 y $0.70 dólares por metro cuadrado mensual, respectivamente. 

Ciudad de México y Tijuana alcanzaron el tope de precios de renta a nivel nacional con $6.20 dólares por metro cuadrado mensual seguidos por Ciudad Juárez con $5.40 dólares por metro cuadrado mes.  

Monterrey, Querétaro, Reynosa y Guadalajara al culminar junio del 2022 comparten el incremento del precio de renta anual de $0.20 dólares por metro cuadrado mensual, registrando precios de renta que van desde $3.80 en Reynosa hasta los $5.00 dólares por metro cuadrado que registró Guadalajara. 

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Otro factor clave del incremento de precios en algunos mercados obedece al hecho que aquellas naves de más reciente construcción y edificadas bajo estándares de mayores alturas y grandes patios de maniobras son las que componen las transacciones del período, como es el caso de Guadalajara en lo que va del año 2022. 

Al menos cuatro factores aceleran el incremento de precios de rentas de bienes industriales, entre ellos la escasez de terrenos con infraestructura, la escalada de inflación que afecta los costos directos al construir,  la competencia de empresas que buscan hacerse de un bien en renta bien para expandir operaciones o para ingresar a un nuevo mercado, y, finalmente los cambios constructivos y tecnológicos que procuran ofrecer naves cada vez más competitivas.

El primer factor se presenta en aquellos mercados donde la extensión de la mancha industrial ha ocupado la mayoría de las tierras donde las ordenanzas de zonificación permiten el desarrollo industrial, bien sea de industria ligera o pesada o de manufactura intermedia. A ello habrá que añadir que exista disponibilidad para un adecuado suministro eléctrico y de suministro de aguas blancas que muchas veces condiciona estas nuevas iniciativas.

En segundo lugar, la inflación que alcanza el 7.99% a julio 2022 y una tasa de interés vigente del 7.75% afectan a los desarrolladores que actualmente llevan adelante proyectos industriales lo que apunta directamente al precio final de renta.

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El escenario creciente de demanda en medio de una vacancia que ajusta a la baja en la mayoría de mercados en un entorno de pocos oferentes encuentra salida en el incremento del precio. A su vez las nuevas construcciones que avanzan necesitan acoplarse en el cumplimiento de criterios ambientales y de suministro y disposición de recursos.

Finalmente, las mejoras que actualmente observamos en las nuevas edificaciones industriales como techos mucho más altos, mayores áreas para patios de maniobras y andenes, así como la dotación eléctrica y de suministro de aguas blancas y disposición eficiente de aguas servidas, donde priva el cumplimiento de criterios de certificación ambiental han incidido en mayores costos que incrementan el precio de salida de la nueva oferta industrial.

Como estos cuatro factores seguirán manteniéndose vigentes en lo que resta del 2022 los precios de renta aún cuentan con margen para incrementarse, a no ser que se active de forma importante la construcción especulativa que podría frenar a atenuar el alza de los precios de renta.