Al revisar la distribución geográfica de los inventarios industriales en Ciudad de México al cierre del 1T 2022 observamos que Toluca agrupa una cuarta parte, en tanto que el denominado CTT conformado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán se lleva la mitad y el restante 25% se reparte entre el resto de corredores capitalinos.

La actividad industrial en el Valle de México y Toluca, ha transitado por un proceso de reajuste que reorientó la especialización industrial, donde la logística ha ido desplazando algunos procesos de manufactura, aunque sigue manteniendo la presencia de la industria liviana y media.

En los últimos años los corredores del CTT registraron un crecimiento considerable lo que se explica en parte cercanía a los grandes centros de distribución, como el caso de Mercado Libre y Amazon. 

El auge del comercio electrónico que incrementó de manera considerable tras la pandemia ha creado cambios importantes en los requerimientos de los inmuebles industriales con nuevas pautas de tecnología y movilidad para las cargas. 

Al cierre de mayo del 2022, la disponibilidad total de la ciudad alcanza 2.86% pero si profundizamos en el análisis encontraremos corredores como Naucalpan, Atizapán y Vallejo con vacancias por encima del 7%, en tanto que los corredores del CTT se ubican por debajo del 3%, siendo el Tultitlan el que presenta la menor vacancia con 1.1%.

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Toluca por su parte agrupa el 30% de la vacancia de la capital y dispone en la actualidad de 140 mil metros cuadrados, por lo que seguirá siendo potencialmente buena receptora de la demanda que se desarrollará en el 2022.

Ahora bien, corredores como Huehuetoca y Zumpango, en el Estado de México han comenzado a expandir su oferta de una zona que agrupa 5.2% del inventario pero que en la actualidad dispone de 30 mil metros cuadrados con potencial para crecimiento en el futuro inmediato. La ventaja de estos corredores es la disponibilidad territorial que los posiciona para ser parte de la mancha urbana que se expande hacia el norte.

Al revisar la composición de la demanda las empresas de logística y electrónica continúan ocupando gran parte de la absorción durante los últimos trimestres, no siendo la excepción el 1T 2022. 

El primer trimestre del año el CTT ha seguido al frente de la demanda pues concentran la mayor oferta de naves con la infraestructura disponible que requieren las empresas a fin de reorganizar sus estrategias en las cadenas de suministro para llegar al consumidor final. 

La actividad que registró Toluca durante el 1T 2022 se enfocó principalmente en manufactura y ensamblaje del sector automotriz, con especial interés en bodegas clase B, principalmente para BTS, como se ha dado últimamente en el parque de Toluca 2000.

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Otro factor que incide en que el desarrollo de la ciudad se de hacia el norte es la participación del gobierno del Estado de México que lleva a cabo la ejecución de 420 millones de dólares en inversiones que abarcan parte del Estado de México e Hidalgo por obras de acceso al recién inaugurado Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).

Ante la escasa disponibilidad de terrenos con infraestructura en los corredores del CTT, los desarrolladores han optado por explorar nuevas áreas más al norte de la ciudad, prueba de ello es la construcción de un nuevo parque en la zona de Teoloyucan ejecutado por Parks. Este comportamiento será cada vez más común por lo que la mancha industrial de la ciudad de México se estará expandiendo al norte, acercándose a corredores como los de Huehuetoca y Zumpango. 

Estrategias relacionadas con infraestructura hídrica, vivienda, movilidad urbana y sustentabilidad, son puntos claves que demandan las inversiones en la zona norte que posee los elementos necesarios para extender una nueva oferta industrial en la capital del país.