El marzo de 2022, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cumplieron 11 años en el país y su evolución, en tamaño de área bruta rentable, ha sido acelerada.

Sin embargo los Fibras tienen ante sí importantes retos que enfrentar para ser un mercado más profundo y de mayor interés para los inversionistas.

Sobresale el tema de administración de los Fibras, al predominar la externalización por encima de la administración interna, y al mismo tiempo, la atracción de más inversionistas y la bursatilización de los títulos debido a que son muy pocos los que gozan de buena liquidez y el tema fiscal.

Revisando la historia de los Real Estate Investment Trust (REITS) en los Estados Unidos, desde su nacimiento, por los años 60 y los 90, prácticamente todos se fundaron y mantuvieron en una administración externalizada, que luego evolucionó y pasó a ser internalizada. El reto es que algunos fondos internacionales especializados no invierten en vehículos administrados externamente.

Otro reto es lograr incrementar los atractivos para los inversionistas en general y no solo para los institucionales, siendo la eliminación de distorsiones fiscales uno de los principales, según opina el director de Global Equity Research Latam de Scotiabank, Francisco Suárez .

Agregó también que otro punto que podría hacer más atractivo el mercado, es que los Fibras puedan ser parte del principal índice del mercado accionario local y dotarlas de más liquidez.

Ambos factores no los controlan los Fibras, pero sí pueden dedicarles más tiempo para aproximarse al pequeño inversionista.

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Sobre la liquidez de los Fibras, expresó el especialista de Scotiabank que las tendencias internacionales de los capitales es invertir en compañías que coticen al menos 5 millones de dólares diarios, y en México, solamente Fibra Uno, que cumple con este requerimiento.

Por su parte Fibra Prologis, expresó que ese es uno de sus grandes retos internos reconociendo que  incluso el mercado local tiene buena bursatilidad, pero para inversionistas institucionales y fondos de pensiones locales y extranjeros, es poca su liquidez.

Para alcanzar su potencial máximo de rendimiento, los Fibras deben conver­tirse en uno internamente administrado y deben atraer inversionistas nuevos, pero, para lograrlo, el valor de la acción tiene que estar en su valor justo de mercado, con una valuación por encima de la que se tiene actualmente, señaló Jorge Girault, director de Finanzas de Fibra Prologis,

En Fibra Nova, coinciden que será a través de colocaciones subsecuentes de capital como incrementarán su base de inversionistas y darle mayor bursatilidad a sus certificados.

Sobre el tema de la liquidez, Gonzalo Robina opina que tienen que ser atractivos para todos sus inversionistas, grandes, medianos o pequeños y micro inversionistas..

El tema de inversión y valuación es otro elemento relevante al comparar el rendimiento de estos instrumentos con Bonos del Tesoro a 10 años que en este momento están al alza, por ejemplo.

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“Puedo decir que esta es una de las graves apreciaciones que ha tenido el mercado con las Fibras, el traernos castigados a esos niveles de valuación y pueden haber muchas otras, pero diría que ese es el principal defecto que hemos tenido”, apuntó Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno.

Para quienes quieran in­vertir en Real Estate, hace más sentido invertir en un Fibra que adquirir un departamento. Francisco Suárez de ScotiaBank comentó que con datos históricos, en los últimos 12 meses, compañías como Fibra Prologis, Terra, Fibra Monterrey, por ejemplo, han estado superando al IPC e inclusive al índice norteamericano de REITs, cuando ya estamos ajustando por objetos cambiarios.

Las expectativas de rendimiento se vieron afectadas tras la pandemia en forma dispar en función del sector de inversión predominante del Fibra, donde el sector industrial mantuvo un rendimiento superior al de oficinas, comercio y hotel, por citar algunos.

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