El 2021 fue para el segmento inmobiliario de oficinas, a nivel mundial, un largo camino de reconfiguración y aprendizaje, esta vez desde el lado de la demanda que cambió abruptamente las reglas del negocio inmobiliario.

Con el avance del proceso de vacunación en la capital mexicana y con el incremento de los aforos en diversas actividades comerciales, corporativas y recreativas las empresas pudieron evaluar el formato híbrido de trabajo que incluía parte del equipo presencial y otra parte trabajando a distancia.

Durante el 2021 gran cantidad de espacios arrendados por empresas iban venciendo sus plazos contractuales y demandaban una decisión bien sea de disminución de áreas, de renegociación de montos para el mismo espacio o de entrega parcial o total del inmueble. 

A la par de las negociaciones en los espacios que permanecieron se iban planteando los cambios requeridos en la disposición de áreas y usos acordes con las pautas emitidas por las autoridades sanitarias a fin de garantizar la salud de los colaboradores y empleados.

La fuerte contracción económica por la que el segmento inmobiliario de oficinas transitó dio alerta a las autoridades capitalinas que intervienen a inicios de agosto 2021 con acciones emergentes para detonar al sector de la construcción.

Esta iniciativa dio pie a diversos cambios de usos denominados reconversiones donde proyectos cuyo uso original contemplaba el desarrollo de oficinas ahora gestionaban su permisología para viviendas, hoteles u hospitales. 

En este contexto, el mercado de oficinas del país resintió cada uno de los acontecimientos que se suscitaron durante el año, dando paso con ello a un último trimestre del año que en su mayoría mejoró los indicadores fundamentales en todos los mercados del país. 

En cuanto al inventario corporativo nacional el crecimiento fue cauteloso reflejando el 3% en promedio a nivel nacional, muy por debajo aún de crecimientos del 8 y 10% que se reportaban en periodos pre pandemia, sin embargo, los mercados de Mérida, Querétaro y Guadalajara lograron este año culminar obras en proceso e incrementaron su oferta en 23%, 19% y 14%, respectivamente. 

Durante el 4T 2021, prácticamente no hubo inicio de nuevas construcciones en medio de un mercado que frenó las inversiones hasta tener claro el camino que trazará la demanda. A pesar de ello, durante la última parte del año el interés por parte de desarrolladores de concretar proyectos, que actualmente se encuentran en fase de planeación, creció.  

A pesar de que en el último trimestre del año se observó una mejora en los indicadores, específicamente de demanda, los precios de renta de los principales mercados de oficinas del país, como lo son Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, se ubicaron por debajo de los precios reportados a inicios del 2021. 

Ante un panorama que aún no deja ver con claridad el rumbo que tomará la demanda de oficinas y el escenario de sobreoferta, de prácticamente todos los mercados del país, los precios no han podido tomar una senda de recuperación y se encuentran por debajo incluso de los reportados en el 2020. 

Este efecto se explica en gran medida por los ajustes que han hecho los desarrolladores de bajar precios, comercializarlos en moneda nacional, aplicar descuentos y promociones para volver sus espacios más competitivos.

Si bien es cierto que los precios aún no muestran signos de recuperación, la que sí lo ha hecho es la demanda, la cual hila dos trimestres con demandas netas positivas, es decir, que la comercialización de espacios está superando a las desocupaciones. 

Desde mediados del 2021 la demanda inició un proceso de recuperación, mientras que las cifras de desocupación se han detenido y han reportado tendencia a la baja. Desde Solili identificamos esto como una clara señal de que el segmento inmobiliario de oficinas en México se está recuperando. 

Durante el 4T 2021, el arrendamiento total de oficinas en el país fue de 170 mil metros cuadrados, siendo el mercado de la Ciudad de México el que más contribuyó en está cifra al reportar una demanda de casi 110 mil metros cuadrados, seguido de Monterrey con 27 mil y Guadalajara con casi 20 mil metros cuadrados. 

Si bien es cierto que en el comparativo trimestral el arrendamiento total tuvo una disminución del 12%, al compararlo con los resultados obtenidos en el mismo trimestre del año anterior reportamos una demanda que se quintuplica, es decir, que pasó el 4T 2020 de una demanda de 31 mil metros cuadrados a casi 170 mil metros cuadrados en el 4T 2021.

En la comparativa del comportamiento anual resultó que durante todo el 2021 la demanda de oficinas de los ocho principales centros financieros del país fue de casi 565 mil metros cuadrados, lo que representó un crecimiento del 26% de lo demandado durante todo el año 2020. La demanda del 2021 fue superior en 115 mil metros cuadrados a lo reportado en el 2020. Este es otro de los indicadores claves que deja en evidencia la recuperación que está teniendo la demanda de oficinas en el país. 

Destaca durante el 4T 2021 el comportamiento que reportó la demanda neta de la Ciudad de México, que por primera vez, desde que inició la pandemia, los números de demanda neta reportaron cifras positivas, siendo esta la noticia más relevante del trimestre puesto que se trata del mercado más importante del país y quien centra prácticamente el 80% del inventario clase A en México. El mercado de la Ciudad de México estuvo durante seis trimestres con cifras de demanda negativas.

A pesar de la recuperación que está reportando la demanda, es inevitable comentar que continúa la sobreoferta de oficinas en el país, especialmente en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, principales mercados que aún superan el 20% de vacancia.

Desde Solili estimamos que los desarrolladores seguirán inclinados hacia proyectos de usos mixtos que bajo las actuales circunstancias de la pandemia y la posibilidad de repartir el riesgo de mercado entre los diversos subproductos, hace atractivo este tipo de inversiones, principalmente en mercados emergentes.

En el caso de las grandes capitales aún queda camino por recorrer hacia las reconversiones que irán acompañadas del crecimiento del formato de espacios flexibles donde nuevamente el consumidor marcará la pauta de evolución en el 2022.

El comportamiento que ha reportado el último trimestre del año resulta positivo, específicamente en términos de recuperación, ya que si bien es cierto estimamos que esto sucediera, lo está haciendo en menor tiempo y a una mayor velocidad. 

El 2022 viene con retos importantes para el segmento inmobiliario de oficinas, entre los que destacan la salida de una sobreoferta en mercados que tienen para satisfacer demanda de al menos dos años más, las acciones que tomarán las empresas en el retorno de actividades y el ajuste de los espacios actualmente ocupados. 

A pesar de esto, el mercado de oficinas del país sigue siendo fuerte institucionalmente y contará con oportunidades para que nuevas inversiones se detonen ante la búsqueda de ofrecer espacios que se adapten a los nuevos tiempos.