El sector corporativo mexicano, al cierre del tercer trimestre del 2022, sigue transitando la marcha de recuperación y logra avanzar con ajustes a la baja de la vacancia en casi todos los mercados a nivel nacional, producto del incremento de demanda bruta de un tercio con respecto al trimestre previo y del doble con respecto al mismo trimestre del 2021.

El entorno sigue caracterizado por un importante crecimiento en la tasa de inflación, que a inicios de agosto de 2022 reportó 8.7%, según señala Banxico, impulsado por el incremento de precios de alimentos y la energía. La inflación pasa a ser un dato relevante en el mercado corporativo que afecta tanto a los costos de reposición de los inventarios como a los precios de las rentas y que en combinación con el ritmo que muestre la demanda alentará o no a los desarrolladores en el arranque de nuevas edificaciones.

Si nos enfocamos en la demanda bruta a nivel nacional, del total de casi 270 mil metros cuadrados de espacios corporativos registrados, Ciudad de México concentra el 65% lo que indica la fortaleza que están tomando el resto de mercados corporativos que cada vez se hacen de mayor participación del total nacional.

Ahora bien, la recuperación en la demanda bruta de la capital del país sigue su ascenso y supera en casi el 30% a los registrado el trimestre anterior y en 160% a lo registrado hace un año, lo que señala que estamos ante un escenario de regreso sostenido a las oficinas en Ciudad de México.

Guadalajara registra casi el doble de demanda con respecto al mismo periodo del 2021 y junto Monterrey y Querétaro se inclinan hacia las oficinas equipadas que ganan terreno mostrando que los inquilinos toman un riesgo medido sin apostar aún al largo plazo.

Al cierre del 3T 2022 en Monterrey se registra mayor participación por la compra de oficinas mientras que en Guadalajara es la renta quien domina la demanda del periodo. En Mérida los proyectos corporativos y de usos mixtos siguen con buen avance. 

La demanda de los mercados emergentes como Mérida y León sigue en pie y corresponde a la inversión industrial que se ha asentado en estas entidades durante el 2022 y que junto a los servicios conexos buscan establecerse en espacios acordes para el desempeño corporativo.

La absorción de oficinas se ha caracterizado por continuar con el arriendo de espacios ya existentes, los prearrendamientos han perdido preferencia por parte de los inquilinos, es decir, que la toma de decisiones de las empresas está basada en el corto plazo, esto también ha jugado a favor para que las tasas de vacancia de la mayoría de los mercados se encuentre a la baja.

Otro elemento favorecedor es la disminución de la vacancia que en el caso de Guadalajara, cierra el periodo con casi el 16% con un ajuste a la baja de poco más de 5 puntos porcentuales en el último año. Mercados como Monterrey, Querétaro, Tijuana y Mérida siguen con la misma tendencia y disminuyen cerca de tres puntos porcentuales comparados con el 3T 2021.

Los mayores porcentajes de vacancia al cierre del trimestre los encontramos en Puebla con 27%, Ciudad de México con 22.6% y Querétaro con 18%, siendo este mercado el único que incrementó su porcentaje de vacancia durante el trimestre que finaliza. Otro importante mercado como Monterrey cerró con vacancia del 17%.

En el tema de precios observamos un escenario de ajustes más moderados que han permitido ligeros incrementos de precios de renta como en el caso de Querétaro y Tijuana entre el 1% y 2% en términos anuales. 

Los mercados emergentes de Mérida y León muestran incrementos anuales de 7% y 16%, respectivamente, por el empuje que la demanda industrial ha creado en sus regiones, así como por ser mercados en donde la sobreoferta no es un elemento que preocupa a los desarrolladores. 

En la capital del país, aunque el incremento anual de las rentas luce moderado, existen algunos corredores que superan la media donde se concentran la mayor cantidad de nuevos proyectos que entran al mercado y que logran las mayores rentas.

En el transcurso del 3T 2022, solo dos edificios corporativos iniciaron construcción, uno ubicado en Guadalajara, con una área rentable de poco más de 11 mil metros cuadrados, y el otro ubicado en Monterrey de aproximadamente 9 mil metros cuadrados. El mercado principal del país, Ciudad de México, continúa sin reportar inicios de obras, esto como efecto de las aún altas cifras de espacios vacantes que reporta el mercado.

Ante el escaso inicio de nuevas construcciones corporativas a nivel nacional la disminución de obras en proceso corresponde en su totalidad al finiquito de proyectos que venían avanzando antes de la pandemia y que al culminar pasaron a alimentar a los inventarios. 

Casi 100 mil metros cuadrados se han incorporado en Ciudad de México en lo que va del año y en el caso de Monterrey y Puebla la cifra fue de 43 y 45 mil metros cuadrados, respectivamente. Tan solo durante este trimestre se agregaron al inventario un total de 10 edificios a nivel nacional, que representan 40 mil metros cuadrados. Ciudad de México fue el mercado que más edificios culminó construcción durante el 3T 2022, con un total de 7 corporativos, que en su mayoría fueron espacios clasificados como B. 

La desocupación, como lo veníamos adelantando en los reportes de Solili en julio y agosto de 2022, ha descendido en casi todos los mercados de oficinas, signo de la presencia cada vez más firme y sostenida por parte de los inquilinos de quedarse con los espacios arrendados previos a la pandemia. Es una realidad el hecho que cada vez más personas buscan espacios corporativos y tiene que ver con el descenso de la modalidad del home office si lo comparamos con el inicio del año, donde a ciertos grupos particulares aún les puede funcionar, pero no es aplicable a la plantilla completa.

En lo que resta del año seguirá consolidándose una recuperación significativa aunque al inicio del 2023 ya algunos corredores, como es el caso de Bosques y Periférico Sur en Ciudad de México, o mercados como Mérida, mantengan el ajuste a la baja de la vacancia permitiéndoles salir de la sobreoferta creando así las condiciones propicias para estar nuevamente al frente del inicio de nuevos proyectos corporativos.