La inversión inmobiliaria corporativa ha sido ejemplo de resiliencia y adaptabilidad en medio de un mercado donde la sobreoferta cubría gran parte de las principales ciudades mexicanas.

Lo que condiciona de manera determinante el comportamiento de todos los mercados del país, incluido el inmobiliario corporativo, es el alto valor del dinero que se expresa a través de la fuerte inflación que ha seguido avanzando en el segundo trimestre del año. 

A mediados de junio de 2022 el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) anunció que el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en México, aceleró y registró una variación anual de 7.88%, presionada por incrementos en los alimentos y la energía.

En paralelo el Banco de México publicó su segundo anuncio anual de decisiones de política monetaria elevando en 75 puntos el objetivo de la Tasa de Interés Interbancaria a un día, a nivel de 7.75%, en la misma tendencia y monto que lo hizo días antes  su contraparte la Reserva Federal de Estados Unidos, al utilizar este mecanismo para buscar detener la inflación en ese país.

En el ámbito cotidiano ya hemos aprendido a convivir con la dinámica de los últimos contagios en medio del reacomodo de las actividades comerciales y de oficinas, donde el trabajo, tal como lo conocíamos previo a la pandemia, ha establecido nuevas fórmulas.

Las empresas y sus colaboradores han planteado, analizado y ejecutado acuerdos para una fórmula que mantenga la productividad pero que incorpore la posibilidad de definir el lugar físico desde donde se trabaja, si las labores que se realizan así lo permiten. Reina la flexibilidad que abrió las puertas a opciones que antes ni se imaginaban, en plazos y condiciones.

El proceso que hemos vivido estos dos últimos años ha impactado de manera directa el mercado de oficinas de los diferentes centros financieros del mundo, no quedando exento México de ello. 

A partir del año 2020, época en que inició la pandemia, hizo que el mercado corporativo reportara cifras alarmantes en algunos indicadores, como era el caso de la vacancia y la demanda. 

Durante buena parte del 2021 y el primer trimestre del 2022, este segmento inmobiliario se mantuvo con algunas fluctuaciones pero en procesos de recuperación, sin embargo, es hasta este segundo trimestre cuando ya se alcanza a ver la mejora en la mayoría de los indicadores, especialmente el de arrendamiento, gracias a la contención, a través de la vacunación, que se ha hecho con la pandemia, el incremento en el empleo y la llegada de nuevas empresas al país. 

De acuerdo con cifras de la plataforma Solili, el arrendamiento total de oficinas, tanto en la capital del país como a nivel nacional, mostraron signos claros de recuperación durante el 2T 2022.

Entre abril y junio del 2022 la demanda bruta ha seguido la tendencia hacia la recuperación y logró alcanzar 204 mil metros cuadrados trimestrales en las ocho ciudades que Solili monitorea, de los cuales 137 mil metros cuadrados corresponden a la capital del país. 

A su vez la demanda neta de Ciudad de México cierra el 2T 2022 con 62 mil metros cuadrados, lo que comprueba que las desocupaciones han descendido de manera significativa. 

A nivel comparativo la demanda bruta y neta alcanzada en Ciudad de México el 2T 2019, último trimestre equivalente previo a la pandemia, fue de 180 mil y 76 mil metros cuadrados, respectivamente. Con estas cifras estaríamos registrando en la actualidad el 75% y 82% de la demanda bruta y neta, que se registró en un periodo similar previo a la pandemia.

Otro fenómeno observado en Ciudad de México es que la mitad de la demanda bruta corresponde a la Clase A en tanto que solo un cuarto de la Clase A forma parte de la demanda neta, lo que implica una mayor movilización de espacios Clase B.

En mercados corporativos como Monterrey y Guadalajara la demanda bruta ya supera a lo registrado en periodos previos a la pandemia, cerrando el trimestre con 26 y 16 mil metros cuadrados, respectivamente.

La demanda de la Ciudad de México logró números de arrendamiento no reportados en periodos de pandemia, está recuperación de la actividad correspondió principalmente a ocupaciones de edificios completos por parte de instituciones gubernamentales, empresas de tecnología, servicios financieros, entre otro más. 

Si bien es cierto que la actividad de arrendamiento camina en una senda de recuperación, el indicador que aún no muestra mejoras son los precios. 

Los mercados de Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla y Mérida han visto ajustes a la baja en la comparativa anual, registrando el mayor descenso en Guadalajara con $2.00 dólares por metro cuadrado mensual para cerrar con $18.4 dólares al 2T 2022. Tendencia opuesta con alza de precios unitarios de renta la señalan León y Tijuana que registraron alzas de $4.5 y $0.6 dólares por metro cuadrado mes,respectivamente. 

A pesar de estar viviendo una etapa de inflación elevada en el país, los precios de las rentas de oficinas no han incrementado debido a la presión que está ejerciendo aún los niveles de sobreoferta, adicionalmente los desarrolladores han optado por dejar precios estables con la finalidad de volver competitivos los espacios. 

Otro de los indicadores que se mueve en camino positivo es la tasa de vacancia, la cual registró disminuciones en todos los mercados del país, con excepción de Puebla y León. 

Esta tendencia también se observa en términos anuales, siendo Querétaro y Guadalajara las entidades donde se han registrado las mayores disminuciones de 7 y 6 puntos porcentuales, respectivamente. Tijuana es el mercado que registra la tasa de vacancia más baja a nivel nacional, que cierra el segundo trimestre del 2022 con 8.3%.

En el caso de Ciudad de México, reporta una participación en el mercado corporativo nacional del 71% cifra menor a la observada en periodos previos a la pandemia, mostrando así una señal del avance proporcional de mercados medianos y pequeños en la oferta nacional, como es el caso de Monterrey, Guadalajara y Querétaro.

El hecho de no haber iniciado prácticamente nuevas construcciones de oficinas en la mayoría de los principales mercados a nivel nacional ha incidido en los ajustes de vacancia a la baja y que a su vez han sido determinante para que los ajustes de precios de renta se generen dentro de una escenario razonado. Los cambios de uso también han incidido en las disminuciones de la vacancia a nivel nacional.

En la actualidad aún quedan en ejecución a nivel nacional un millón 294 mil metros cuadrados de oficinas, que representan 16% menos que lo que avanzaba en ejecución hace un año. Avanzan 835 y 238 mil metros cuadrados en Ciudad de México y Monterrey, que representa el 83% de las oficinas que se edifican a nivel nacional. 

En Ciudad de México la disponibilidad de espacios va desde 500 hasta 62 mil metros cuadrados, en tanto que Monterrey ofrece oficinas desde los 35 metros cuadrados hasta una edificación completa de 12.7 mil metros cuadrados. 

Si bien es cierto que la recuperación en el arrendamiento de oficinas de este trimestre en las ciudades que monitorea Solili, en comparación con el mismo trimestre del 2019, considerado un año pre-pandemia, fue del 80%, seguiremos cautelosos en el proceso que continúe reportando este segmento inmobiliario, ya que aún hay elementos importantes a tener en cuenta si proyectamos estos niveles de recuperación para lo que resta del año, sin embargo, la actividad de clientes que buscan rentar o comprar espacio de oficinas en las diferentes ciudades ciudades del país ha incrementado considerablemente. 

El mercado inmobiliario corporativo referente de la inversión institucional tanto en México como en las principales urbes a nivel mundial seguirá transitando la transformación hacia los cambios de usos que hagan más rentables los proyectos. 

Los usos mixtos seguirán marcando pauta en los desarrollos que aún se construyen y en los próximos que vendrán, donde propietarios e inquilinos se inclinaran hacia aquellas opciones que les permitan una movilización más eficiente en tiempo y recursos favoreciendo cada vez más elevar su calidad de vida.