El mercado de oficinas en México reporta una recuperación durante el año 2023, enfrentando con éxito diversos desafíos gracias a su capacidad de adaptación en todas las facetas del negocio inmobiliario.

En términos generales se observa un ajuste a la baja en la tasa de vacancia, una relativa estabilidad en los precios de rentas de oficinas, así como la adaptación de superficies para satisfacer los requisitos de la demanda. Además, se lleva a cabo una evaluación preliminar de nuevos proyectos que comienzan a delinearse para el año 2024 en algunos mercados, identificando oportunidades puntuales.

El año culminó con una apreciación del 13% del peso mexicano frente al dólar, dentro de los parámetros de contención de la inflación establecidos por la Reserva Federal de Estados Unidos y el Banco de México, se ha observado la necesidad de ajustar a la baja las premisas de ingresos de los portafolios de oficinas, esto se debe a las condiciones económicas que inciden en los contratos en dólares.

El 2023 cerró con una tasa de vacancia nacional del 18.1%, representando una notable reducción en comparación con el 20% registrado a finales de 2022. Esta reducción se acentúa notablemente en Tijuana, donde la vacancia se ajusta a la baja en 6 puntos porcentuales, cerrando con un 1.6%, marcando así la tasa más baja a nivel nacional. Le siguen Guadalajara y Querétaro con tasas de vacancia del 3.7% y 3.1%, respectivamente. Mientras tanto, en la capital del país, persiste la disponibilidad de espacios vacantes que superan los 2.5 millones de metros cuadrados, equivaliendo al 20.3%.

La demanda bruta logra avanzar en medio de un escenario de recuperación, que trimestre a trimestre ha permitido un incremento anual del 23% a nivel nacional, con más de un millón 83 mil metros cuadrados de oficinas arrendadas durante el periodo. 

Superando el incremento promedio a nivel nacional, Ciudad de México se posiciona como el mercado de oficinas más representativo del país, un tercio por encima de la demanda bruta acumulada en 2022. Por otro lado, Tijuana emerge como el mercado de mayor crecimiento porcentual en 2023, al registrar un aumento del 113% en comparación con el año anterior, terminando el año con más de 26 mil metros cuadrados de demanda bruta. Este crecimiento se atribuye a la llegada de diversos procesos de relocalización a la frontera y expansiones que demandan espacio adicional.

La demanda bruta del cuarto trimestre del año en Ciudad de México evidencia una tendencia durante los primeros nueve meses de 2023, donde se registra una mayor actividad en corredores de Insurgentes, Polanco y Santa Fe. Este hecho indica que la recuperación está permeando de manera significativa en los principales corredores de la capital del país.

No obstante, también hemos observado una equitativa amalgama de contratos denominados en moneda nacional, caracterizados por la inclusión de plazos de entrega anticipada que han brindado flexibilidad en ciertas negociaciones, favoreciendo así a los inquilinos.

En relación a las construcciones, los desarrolladores iniciaron proyectos en aquellos mercados y corredores donde la tasa de vacancia presentaba una nueva oportunidad de inversión. La cantidad de edificios de oficinas que aún están en construcción al cierre del cuarto trimestre de 2023 alcanza la cifra de un millón 155 mil metros cuadrados, reflejando un incremento del 10.8% en comparación con los proyectos en desarrollo a finales de 2022 a nivel nacional.

En Ciudad de México, aún se encuentran en desarrollo 625 mil metros cuadrados, una cifra que podría representar aproximadamente 3.2 veces la demanda bruta promedio anual. Esto no solo señala una recuperación sostenida de la demanda, sino que también revela nuevas oportunidades que posicionan al 2024 como un año propicio para el inicio de nuevos proyectos.

Monterrey, Guadalajara y Tijuana mantienen proyectos en desarrollo que suman 240 mil, 85 mil y 61 mil metros cuadrados, respectivamente. En estos mercados, los proyectos finalizados durante el cuarto trimestre de 2023 han continuado progresando, incorporando a sus inventarios 14 mil, 6 mil y 3.3 mil metros cuadrados de oficinas.

Durante el cuarto trimestre de 2023, se incorporaron a inventario 120 mil metros cuadrados con la entrega de 8 proyectos corporativos, además de iniciar la construcción de dos nuevas edificaciones en Monterrey y Guadalajara.

A lo largo del año, los precios de renta han mantenido estabilidad, situando a Ciudad de México y Monterrey al cierre de 2023 en $21.00 y $17.80 dólares por metro cuadrado al mes, respectivamente. Estos valores reflejan ajustes mínimos, cercanos a los 10 centavos de dólar, durante el transcurso del año. Únicamente Tijuana experimenta un ajuste que supera el dólar por metro cuadrado anual, finalizando en $20.90 dólares por metro cuadrado mensual, cifra muy próxima a la que se maneja en la capital del país.

Los inquilinos aprecian cada vez más la calidad de la experiencia en el uso del espacio y están dispuestos a optar por espacios u oficinas que, a pesar de tener un precio de alquiler más elevado, efectivamente faciliten el desarrollo de sus actividades. 

Aunque la modalidad de trabajo desde casa sigue presente en algunas empresas, parece estar cediendo terreno, especialmente en aquellas compañías que tienen la capacidad de permitir una combinación de trabajo presencial y remoto. Este cambio se ha visto favorecido por la implementación de normativas, vigentes desde finales de 2023, que regulan de manera más precisa el trabajo a distancia.

Las perspectivas para el comienzo del 2024 delinean oportunidades emergentes para varios proyectos que estaban en fase de planificación. Entre estas proyecciones, destaca un enfoque prometedor en la implementación de nuevos usos, siendo el principal beneficiario una combinación de espacios compartidos que incorporan niveles de oficinas listas para ser ocupadas mediante modalidades de tiempo compartido. Esta estrategia no solo refleja una adaptación a las tendencias cambiantes en el entorno laboral, sino que también señala un enfoque innovador que aprovecha la flexibilidad y eficiencia ofrecidas por estos espacios compartidos en el panorama del 2024.