El cierre del año 2023 reportó un horizonte propicio para el desarrollo del mercado industrial en México. En medio de un entorno macroeconómico y político caracterizado por la incertidumbre, las inversiones, destacando aquellas enfocadas en el sector inmobiliario industrial, han desempeñado un papel fundamental al servir como refugio para capitales en búsqueda de rendimientos superiores al promedio del mercado.

Dejando por detrás el impacto de la pandemia y las consecuentes fluctuaciones en las tasas de interés e inflación, factores que han influido significativamente tanto en el consumo como en las decisiones de inversión.

En el transcurso del año, tanto la Reserva Federal de Estados Unidos como el Banco de México adoptaron medidas para contener el avance de la inflación. En el caso de México, se observó una postura de política monetaria orientada a reducir este indicador desde su punto máximo, logrando un descenso significativo hasta alcanzar un 4.46% al cierre de la segunda quincena de diciembre. 

En medio de un aumento anual del 6.6% en el inventario industrial, la tasa de vacancia al cierre se mantiene en niveles similares a los reportados en 2022, cerrando en un 1.97% a nivel nacional. A lo largo de los 12 meses de este período, algunos mercados, impulsados por un incremento en los desarrollos especulativos, lograron revertir temporalmente las disminuciones en este indicador, aunque esta tendencia se mantuvo por unos pocos meses.

Las ciudades de México, San Luis Potosí, Aguascalientes y Saltillo destacaron al experimentar las mayores reducciones en la cantidad de espacios vacantes, presentando porcentajes de disminución del 0.7%, 2%, 0.6% y 1.3%, respectivamente.

Mexicali, Tecate y Guanajuato continúan siendo los mercados con las mayores tasas de vacancia a nivel nacional, superando el 4%, otros dos mercados significativos del norte, Ciudad Juárez y Reynosa, han ampliado sus espacios disponibles con porcentajes del 3.9% y 2.5%, respectivamente. La holgura alcanzada en la tasa de vacancia en algunos de estos mercados representa una ventaja considerable que les permitirá satisfacer las demandas iniciales del año 2024 de manera más eficiente.

Como se había anticipado en los reportes trimestrales emitidos por la plataforma inmobiliaria Solili la demanda bruta continuó con un menor ritmo de crecimiento en los principales mercados nacionales que acumulan 5.8 millones de metros cuadrados, cifra que representa una contracción del 21% con el total de demanda del 2022.  

Al concluir el cuarto trimestre de 2023, Monterrey, Querétaro y Ciudad de México se posicionan como los tres líderes a nivel nacional en demanda bruta, registrando cifras de 402 mil, 200 mil y 192 mil metros cuadrados, respectivamente. Les siguen Saltillo con 180 mil metros cuadrados, junto con otros dos mercados destacados en el Bajío, Guanajuato y San Luis Potosí, que superan los 123 mil metros cuadrados cada uno en este periodo.

Las intensas presiones para adquirir espacios industriales en México con el objetivo de expandir operaciones o establecerse por primera vez en el país se concentraron principalmente en los mercados del norte y en las ciudades fronterizas con Estados Unidos. Ofreciendo las mayores ventajas en términos de proximidad, conectividad y acceso a mano de obra calificada y a una red de proveedores presente en los clústeres de la región.

Las empresas dedicadas a los sectores de manufactura, logística, electrónica, automotriz, metalmecánica, aluminio y mobiliario son las principales solicitantes de superficies a lo largo de 2023. En este periodo, las edificaciones que superan los 20 mil metros cuadrados representan aproximadamente un tercio de la demanda total acumulada.

Sin lugar a dudas, el indicador que destaca el sólido rendimiento de 2023 es la construcción industrial, la cual a nivel nacional ha experimentado un aumento del 5.3% en comparación con la actividad registrada a finales de 2022.

No obstante, la construcción se vio impulsada por el rendimiento de mercados clave como Ciudad de México, Guadalajara, Saltillo y Monterrey, donde se observa un aumento del 36%, 25%, 24% y 20%, respectivamente, en el área en construcción en comparación con finales de 2022. En contraste, en mercados como Reynosa, Ciudad Juárez y Tijuana, los desarrolladores adoptaron una postura más cautelosa, avanzando a un ritmo más moderado en cuanto a los proyectos emprendidos al finalizar el año .

Durante el periodo, se observa una aceleración significativa en el inicio de nuevas construcciones, marcando el trimestre más activo de 2023 con el arranque de 1.7 millones de metros cuadrados en proyectos industriales a nivel nacional. 

Ciudad de México destaca como el mercado más dinámico durante este periodo, con el inicio de construcción de 480 mil metros cuadrados, seguido por Monterrey y Querétaro, que emprendieron la edificación de 366 mil  y 225 mil metros cuadrados, respectivamente. 

 Los precios de renta son encabezados por Tijuana superando los $8.00 dólares por metro cuadrado al mes. Consecuencia de la reducción en la tasa de vacancia industrial, en un contexto donde los principales corredores experimentan limitaciones en su potencial de crecimiento.

En tanto Ciudad de México y Monterrey, sostienen precios de renta promedio que cierran el 2023 con $7.30 y $6.30 dólares por metro cuadrado al mes, respectivamente. Por otro lado, en el extremo opuesto, dos mercados del bajío mexicano, Guanajuato y San Luis Potosí, destacan por ofrecer los precios de renta industrial más competitivos, entre $4.40 y $5.10 dólares dólares por metro cuadrado al mes.

Esta situación preludia un comienzo del 2024 en el que no solo se vislumbra una exploración de nuevos corredores en la capital del país, sino también en otros mercados clave. Asimismo, se prevé la transformación de inmuebles industriales que experimentan obsolescencia funcional, con la posibilidad de reutilizarse para propósitos industriales más avanzados, especialmente en áreas cercanas a la demanda o en aquellas designadas como zonas de última milla.

En definitiva, el 2023 se revela como un periodo crucial en el que el acceso a la información se fortalece, y los beneficios se materializan para aquellos grupos inversionistas y desarrolladores que han seguido una estrategia enfocada. Esta perspectiva les ha permitido expandir eficazmente su presencia a nivel nacional, mejorar el flujo de ingresos en sus portafolios y optimizar la rentabilidad de sus opciones inmobiliarias. 

 En el futuro inmediato, se vislumbra un escenario donde el mercado mexicano continuará consolidándose como un terreno propicio para inversiones. La elección recurrente de nuestro territorio por parte de empresas internacionales destaca la intención de potenciar sus oportunidades comerciales aprovechando no solo la ubicación estratégica, sino también la infraestructura, la mano de obra cualificada y las condiciones propicias para el desarrollo industrial. 

Este contexto posiciona a México como un destino atractivo que no solo satisface las necesidades actuales, sino que también se proyecta como un socio clave en la estrategia de crecimiento y expansión global.