Cierra octubre dando inicio al último trimestre del 2022 y el mercado industrial mexicano sigue transitando favorablemente los efectos del nearshoring que dinamizan todos los mercados de la frontera del norte del país.

Con casi 375 mil metros cuadrados de demanda bruta industrial durante el mes de octubre, Monterrey ocupa la primera posición con 116 mil metros cuadrados, seguido de Ciudad de México y Tijuana con 54 y 52 mil metros cuadrados, respectivamente. 

La demanda bruta no solo ha estado marcada por la manufactura sino también el giro logístico que es partícipe de cierres de naves industriales en mercados como Guadalajara que buscan ampliar su oferta de naves industriales de almacenaje y repartos de mercancías.

Durante el mes de octubre también finiquitaron diversos proyectos en ejecución como los registrados en Monterrey por 69 mil metros cuadrados, así como Ciudad Juárez y Tijuana que culminaron 40 mil metros cuadrados, cada uno de ellos. 

Aunque estos mercados muestran un importante dinamismo de la construcción y en el cumplimiento del plazo de entrega de los proyectos, aún continúan presentando vacancias extremadamente bajas con 1.46% para Monterrey y 0.21% en el caso de Ciudad Juárez y 0.62% en Tijuana, al cierre de octubre de 2022.  Esto es el resultado de que muchos proyectos especulativos se absorben o se cierran previo al finiquito de la obra. También estamos ante un incremento de la oferta especulativa que pudiese generar un mayor equilibrio en estos mercados hacia el fin del trimestre.

En el caso de Ciudad de México aunque no incorporó nuevas obras al inventario si dio inicio a casi 45 mil metros cuadrados que pasarán a estar disponibles aproximadamente en el tercer trimestre del 2023. Otro fenómeno estacional de las ventas del Buen Fin y las navideñas crea sobre la capital del país diversos movimientos de entregas de naves por lo vimos registrarse en octubre casi 34 mil metros cuadrados de desocupaciones. 

En el caso de Monterrey también dieron inicio nuevas obras por 69 mil metros cuadrados aunque las desocupaciones en este mercado se sitúan por debajo del 12% de la demanda bruta, mientras que en el resto de los mercados las desocupaciones son prácticamente nulas.

Al cierre de octubre de 2022 también se reporta el inicio de nuevas construcciones en Reynosa con 29 mil metros cuadrados, Guadalajara con 25 mil metros cuadrados y Saltillo con otros 8 mil metros adicionales que apoyó al incremento del inventario en sus respectivos mercados, aunque ya muchas de estas áreas pasaron a estar ocupadas.

En los mercados del bajío se ha notado mucha actividad del lado de la demanda, que supera los 48 mil metros cuadrados, que representa cerca del 13% del total nacional.  La mayor actividad de la demanda bruta en la región se registra en Querétaro que es superior a los 33 mil metros cuadrados lo que indica que podrá mantener un ritmo similar al cierre del trimestre si la comparamos con lo registrado el 4T 2021. Tanto Querétaro como Guanajuato registraron en octubre anuncios de nuevas inversiones que podremos ver reflejados en lo que resta del año.

Los meses por venir traerán grandes retos como el incremento de precios de los insumos de construcción y la tierra que impacta en terminar a tiempo y dentro de los costos planificados las naves que se construyen. Con una inflación en el orden del 8.53% en la primera quincena de octubre 2022, según señala el Banco de México, el escenario puede afectar o favorecer los resultados de una operación, siendo este último caso el que corresponde a aquellos que mantienen sus contratos de arrendamientos indexados o ajustados a la inflación. 

Con el resultado previo de la demanda bruta de los tres primeros trimestres del año ya superada en 15% a los registrado en los mismos 9 meses del 2021 es de prever que este porcentaje se mantenga o suba ligeramente al igual que se prevé en términos generales mayores incrementos de la rentas ante la presencia de mercados con vacancias muy escasas, aunque algunos mercados como Tijuana la vacancia ha comenzado a reaccionar ante la fuerte presencia de nuevas ofertas.