Finalizó el 2021 y en el último cuarto del año los países del mundo entero tuvieron ante sí un reto enorme balanceándose entre la recuperación de sus economías y la lucha sanitaria contra un virus que mostró una faceta de mutación que puso nuevamente en alerta a la población mundial.

En México recuperar el dinamismo previo a la pandemia fue la consigna del 2021 donde la economía anteriormente crecía a tasas promedio anuales del 2.7%; sin embargo, luego de la fuerte contracción del 8.3% registrada en 2020, el crecimiento en promedio del 5.59%  estimado en la última encuesta de expectativas realiza por Banxico podría ser parte del efecto rebote en la economía mexicana.

Por otra parte, con las expectativas de inflación para 2022 registradas por el Banco de México, que ya se encuentran por encima de la meta del 3%, el alza de precios apunta a mantenerse a lo largo del año, favorecido por factores externos que impulsan aún más este incremento como el retiro de estímulos y la baja proyección de crecimiento por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED).

En lo referente a la balanza comercial con el principal socio Estados Unidos, al cierre del mes de noviembre 2021, México y Canadá se mantienen parejos con una participación del 14.3% de cada uno de ellos lo que seguirá apuntalando las condiciones del T-MEC y su impacto en la economía mexicana, en medio de algunas controversias como la recién iniciada disputa de reglas de origen con el sector automotriz. 

Para los diferentes sectores de la economía mexicana, la recuperación ha sido dispar, misma situación que sucede en la industria inmobiliaria. Dentro de la actividad de los bienes raíces algunos segmentos han estado marcados por la ralentización de la inversión, en tanto que otros han tomado ventaja ante un panorama de cambios en hábitos de consumo como es el caso del industrial que ha mostrado ser el de mayor resiliencia y transformación. 

El crecimiento promedio del inventario inmobiliario industrial en México alcanzó poco más del 5% en un mercado que se ha visto fortalecido ante la crisis destacando por su competitividad y dinamismo en las principales ciudades del país.

En términos relativos los mercados de Guadalajara, Mexicali, Saltillo y Querétaro  registraron los mayores incrementos anuales de inventarios entre el 7 y 10%. En términos absolutos las Zonas Metropolitanas de Ciudad de México y Monterrey llevan la delantera.

En lo referente a los precios la tendencia fue que la mayoría de los mercados reportaron incrementos, influenciados en su mayoría por la presión que han generado las bajas tasas de disponibilidad, el incremento en los precios de los materiales de construcción, así como la necesidad de generar espacios con cada vez más tecnología y calidad en la construcción, lo que implica mayores alza de costos para los desarrolladores. 

Mercados como el de la Ciudad de México reportaron incrementos superiores a los 50 centavos de dólar en las rentas de espacios industriales. Tijuana, producto de su escasa vacancia, fue el mercado donde se registró el mayor incremento de rentas de un dólar por metro cuadrado al cierre del 4T 2021.

Con elementos tales como la escasez de espacios disponibles en algunos mercados, el impulsó que recobró la demanda durante el año y el incremento de los proyectos hechos a la medida, la construcción en el país ha tenido un repunte significativo cerrando el 2021 con un total de 3.7 millones de metros cuadrados. Al frente de la actividad constructiva se mantienen Monterrey con 935 mil metros cuadrados que avanzan en diversas fases, seguido de Ciudad de México y Tijuana con 742 y 435 mil metros cuadrados, respectivamente.

El mercado industrial del país cierra con inventarios creciendo, cifras sanas de vacancia, precios con tendencia al alza, mismo caso que la construcción. Por el lado de la demanda, el indicador sigue mostrando niveles históricos en algunos mercados y al cierre del 2021 la cifra total anual del país es de 6.6 millones de metros cuadrados, lo que representa casi un 70% más a lo demandado en el 2020. Monterrey pasó a ser el líder a nivel nacional, desplazando a Ciudad de México al segundo lugar. 

Este importante mercado norteño con características diferenciales, como lo son alta calidad de vida, conectividad logística, seguridad y apoyo coordinado de las autoridades municipales y estatales con el tejido empresarial han permitido que la demanda bruta supere el millón 400 mil metros cuadrados anuales, poco más de un quinto de la demanda total nacional.

La incorporación de técnicas de producción de vanguardia en múltiples sectores condujo a la manufactura a nuevas demandas en la infraestructura física, lo que impulsó la construcción de proyectos hechos a la medida o BTS a nivel del territorio nacional. 

La relocalización de procesos productivos que perjudicó temporalmente a Asia favoreció a países como México que tenían la ubicación idónea de vecino de Estados Unidos donde se concentra una demanda sostenida de bienes y servicios impulsados por los estímulos fiscales y de inversión lanzados para reactivar su economía y que históricamente han permeado hacia nuestro país.

Consolidar la base de proveedurías regionales fue el pivote en empresas de la frontera norte y el bajío, lo que redujo la vacancia considerablemente con las mayores contracciones en Puebla, Monterrey y Ciudad Juárez con ajustes a la baja de más de 2.5 puntos porcentuales, comparado el 4T 2021 con el mismo período del año anterior.

La logística también mostró un cierre de año muy favorecedor para los desarrolladores mexicanos donde prevalece la incorporación tecnológica en grandes superficies de almacenaje que se instalaron en Ciudad de México, Guadalajara y Tijuana asiento de nuevos centros de distribución que superan los 50 mil metros cuadrados, la gran mayoría de ellos también sobre el formato de hecho a la medida.

La tendencia continuará hacia un mundo globalizado y dependiente de la tecnología con clientes cada vez más informados y que avanzará en exigencias de calidad e inmediatez para la entrega de sus productos. 

En este año que recién comienza la incertidumbre de la pandemia seguirá condicionando el impulso del sector industrial donde se refuerzan las ventajas del país al disponer de infraestructura moderna, con mano de obra calificada a precios competitivos.

Aunque quizá lo más importante esté representado en el ecosistema institucional y la madurez de un sector económico de desarrolladores e instrumentos de inversión que favorecen una abierta competencia para lograr escalar los portafolios industriales a su siguiente nivel.

Factores de riesgo clave como el veloz aumento de los precios de las materias primas que apuntalan las exportaciones, la escasez de algunos insumos como semiconductores y la forma que el gobierno maneje el tema energético permitirán o no consolidar las cadenas de valor en México, permitiendo que el país cuente con proveedores más seguros y con capacidad de entrega garantizada en tiempo.

La mayoría de procesos productivos seguirán migrando hacia la sostenibilidad y la reducción de la huella de carbono, cambio que emulan los espacios industriales y donde habrá grandes cambios durante el 2022 en lo referente al diseño industrial.

Se prevé igualmente que la marcada competencia que se dió en el 2021 se sostenga a lo largo del año por lo que veremos múltiples operaciones de compra y ventas entre los principales portafolios industriales.