Culmina el tercer trimestre del 2022 y el sector inmobiliario industrial ha seguido impulsado por constantes incrementos de demanda originados bajo la presión de múltiples empresas que ven una apuesta segura al instalarse en territorio mexicano. 

Las expansiones dominan la escena sin dejar atrás nuevas inversiones que buscan establecer en México sus operaciones para poder fabricar o almacenar productos lo más cerca de los Estados Unidos favorecidos por el T-MEC que ya lleva en operación un año más un trimestre. La estrategia de externalizar la producción a terceros con acceso a materias primas y energía más competitiva ha sido clave en el impulso que la demanda industrial ha registrado en los últimos trimestres.

Las condiciones económicas han favorecido al país que toma ventaja por el diferencial de tasas de interés entre México y Estados Unidos, luego de la reciente subida que aprobara EE.UU. en días pasados. También Banxico anunció, de forma unánime, nuevamente el incremento de la tasa de interés en 75 puntos base alcanzando el punto más elevado en la historia moderna del banco registrando 9.25%, creando así el escenario para un comportamiento relativamente estable del peso. 

Sin embargo, estas medidas impactarán en el crecimiento económico por lo que la combinación de estos indicadores pueden inclinar la balanza y favorecer las inversiones inmobiliarias en el mediano y largo plazo.

Uno de los indicadores que más destaca en el trimestre es la vacancia que alcanza mínimos históricos donde la mitad de mercados monitoreados por Solili se ubican en niveles inferiores al 1.5%. Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez y Tecate alcanzan los menores porcentajes a nivel nacional con 0.7%, 0.4%, 0.4% y 0.3%, respectivamente, lo que compromete la estabilidad de precios de rentas en el corto plazo.

En términos absolutos las mayores superficies disponibles se ubican sobre Ciudad de México, Guanajuato y Monterrey donde encontramos espacios vacantes por 382, 355 y 217 mil metros cuadrados, respectivamente. Sin embargo estas áreas vacantes representan en términos porcentuales 2.2% para Ciudad de México, 1.5% en el caso de Monterrey y 5.5% para Guanajuato, que es el mercado con mayor porcentaje de espacios vacantes a nivel nacional. 

La demanda bruta pasa a ser otro detonante para este mercado que logra sobrepasar los 2.1 millones de metros cuadrados para el cierre trimestral, cifra 11% superior a lo registrado en el tercer trimestre del 2021. Ciudad de México se convierte, de nueva cuenta, en el mercado líder a nivel nacional, con una demanda por encima de los 620 mil metros cuadrados que se había mostrado contenida durante los meses de julio y agosto y que se coloca al cierre trimestral por encima de Monterrey.

En los ocho mercados de la frontera que monitorea Solili, se concentra la mitad de la demanda y toma protagonismo la capital del país acumulando casi un tercio del total nacional.

El bajío también reportó un impulso de la demanda bruta, participando con el casi 20% del total, donde los mercados de Querétaro y San Luis Potosí fueron los más activos, registrando 230 y 114 mil metros cuadrados respectivamente.

El inventario industrial del país creció en poco más de 1.2 millones de metros cuadrados, con lo que representa un crecimiento de casi el 2% trimestral. Este incremento de inventario estuvo fuertemente impulsado por mercados como Ciudad de México y Monterrey, principalmente, y seguido por Querétaro y Guanajuato. 

Durante este trimestre inició la construcción de poco más de 1.3 millones de metros cuadrados industriales, que representan 77 nuevas naves industriales. La actividad constructiva supera en 61%  lo que se encontraba en avance en el mismo trimestre del 2021 y cierra con más de cinco millones de metros cuadrados a nivel nacional. Monterrey luce imparable y concentra casi 30% de la cantidad de naves que se construyen en territorio mexicano con más de millón y medio de proyectos industriales.

Los mercados del norte siguen a la delantera en construcción con el 64% del total, donde avanzan construcciones a buen ritmo en Tijuana, Saltillo, Ciudad Juárez y Reynosa que al igual que Monterrey intentan satisfacer la fuerte demanda pero no logran mantener la vacancia estable y cada vez desciende de manera más acelerada. 

Destaca de manera importante el bajío que aumenta su participación en las construcciones industriales con 22% del total, principalmente por la participación de Guanajuato se alza con 350 mil metros cuadrados de nuevas naves industriales, dinamizado principalmente por empresas de manufactura. Guadalajara ha sido otro mercado donde se construye 50% más de lo que se veía hace un año.

En términos de rentas los precios a nivel nacional han seguido en ascenso y mercados como Ciudad Juárez y Reynosa registran incrementos anuales por encima del 20%, mientras que Monterrey y Ciudad de México presentan ajustes de la renta promedio en 16% y 8%, respectivamente. 

Los precios de renta industrial están creciendo en todos los mercados, derivado de un incremento en la demanda, tasas de vacancia en mínimos históricos y el incremento en los costos de construcción. Este indicador se mantendrá al alza ya que los proyectos en construcción cuentan con precios de salida inferiores al 15% a los reportados al cierre del 3T 2022. 

Los desarrolladores tanto de la capital del país, como de las principales ciudades de la frontera y el bajío, inclinan ahora la balanza hacia las construcciones especulativas favorecidos por el escenario ideal de precios de renta incrementales y vacancias escasas, lo que ha creado una importante competencia aún en medio de un escenario macroeconómico de alta volatilidad donde resultaron ganadores los que habiendo terminado sus naves tienen ante sí un abanico de inquilinos. 

El 3T 2022 estuvo marcado por tendencias que se venían presentado desde inicios de año, que se resumen en fuertes incrementos en inventario, fuertes disminuciones en las tasas de vacancia, precios presionados al alza, construcción que incrementa, especialmente en mercado en donde los terrenos no son escasos, e incrementos fuertes en demanda de espacio industrial. 

La mayoría de los mercados del país cuentan con las condiciones de mercado idóneas para que la inversión en el segmento inmobiliario industrial continúe creciendo y que la demanda de empresas que están explorando nuevas ubicaciones y espacios puedan ser satisfechas.