Finaliza el segundo trimestre del año en medio de un panorama económico mundial marcado por la inflación, donde la Reserva Federal de Estados Unidos a mediados de junio anunció el incrementó del tipo de interés oficial en 75 puntos base, siendo este el mayor aumento anunciado en los últimos 28 años.

El Banco de México siguió la misma línea con el incremento de 75 puntos base, alcanzando así una tasa de interés objetivo de 7.75%, lo que resulta favorecedor para que los activos financieros locales no pierdan atractivo frente a los de Estados Unidos.

En tanto, la inflación interna al cierre de la primera quincena de junio rebasó el 7.88%, donde el incremento de la electricidad pasa a ser uno de los factores que pudiesen generar mayor impacto en la actividad industrial, y el de alimentos que afecta a toda la actividad productiva nacional.

A su vez el T-MEC el principal detonante de la demanda industrial recien cumplió dos años y ya superó para México los 660 millones de dólares con cifras al cierre del 2021, donde sectores como el automotriz y el electrónico lideran la oportunidad de crecimiento que ha fortalecido el nearshoring. 

Recordemos que la Inversión Extranjera Directa (IED) en México alcanzó 31.6 mil millones de dólares al cierre del 2021, lo que ha permitido a nuestro país retornar al Top 10 ubicándose en la novena posición a nivel mundial que encabeza Estados Unidos.

Igualmente, el primer trimestre del 2022, aunque la IED superó los 19.4 mil millones de dólares, que representaba 63.7% más que en el 1T 2021, la cifra incluía la fusión y reestructura de importantes empresas, que si no se contemplan implica un incremento del 5.8% de este indicador con respecto al mismo trimestre del 2021.

En este contexto económico, el mercado inmobiliario industrial en México ha mantenido el dinamismo que se reportó desde el 2021 con niveles de demanda récord, incrementos fuertes de inventario, tasas de vacancia a la baja, precios presionados al alza y volúmenes de construcción elevados. 

De acuerdo con las cifras proporcionadas por la plataforma Solili, durante el segundo trimestre del año, la demanda bruta industrial rebasó el millón 700 mil metros cuadrados, cifra casi 6% superior a la reportada el mismo período del 2021. 

Si la comparación se efectúa en los primeros seis meses transcurridos del 2022 el aumento es mayor, de más del 21%, indicativo del fuerte dinamismo histórico que representa el primer trimestre del año en el mercado mexicano industrial.

Por su parte, la demanda neta logró repuntar en más del 41% comparado con la cifra registrada el segundo trimestre del 2021, superando el millón 260 mil metros cuadrados, señal clara de la marcada disminución de las desocupaciones a nivel nacional. 

Cuando analizamos la distribución geográfica de la demanda bruta, Monterrey ocupa el primer lugar con 430 mil metros cuadrados, seguido de Ciudad de México y Guanajuato que acumulan durante el 2T 2022 las cantidades de 287 y 229 mil metros cuadrados, respectivamente. 

La frontera norte es sin duda la gran protagonista del impulso de la demanda industrial, que acumula el 56% del total nacional y el 40% de la demanda neta. Las relocalizaciones de los procesos productivos de manufactura han sido las principales artífices de este crecimiento, aún en medio de la fuerte presión inflacionaria que están transitando los mercados de la frontera. 

La zona del bajío y la capital del país son otros de los protagonistas que logran concentrar el 23% y 16% de la demanda bruta nacional al cierre del trimestre. 

Hay una reactivación destacada en la demanda del bajío, especialmente en los mercados de Guanajuato y Querétaro, que logran hacerse con cifras de prepandemia, sin embargo, está demanda proviene de proyectos hechos a la medida, faltando por recuperar la demanda en los proyectos especulativos.

De acuerdo con el análisis llevado a cabo por Solili, los mercados del bajío y del norte, la demanda proviene en su mayoría para el desarrollo de la actividad manufacturera, en la que destacan los sectores automotriz, electrónico, aeroespacial, médico, entre otros más, mientras que para los mercados del centro y del occidente del país hay una concentración mayor en actividades logísticas. 

Entre abril y junio del 2022 la constante en casi todos los mercados ha sido la fuerte disminución de la vacancia, que logra contraerse en más de dos puntos porcentuales en el último año, cerrando en 2.6% a nivel nacional. 

Las disminuciones en las tasas de vacancia de la mayoría de los mercados obedece a que la demanda se ha posicionado por encima de la oferta, tendencia que esperamos se mantenga en lo que resta del año ya que en algunos mercados, como es el caso de Tijuana, Ciudad Juárez, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, se ha tenido que recurrir al pre-arrendamiento, por lo que un destacado número de proyectos una vez se incorporen a inventario ingresarán ocupados, mientras que por otro lada la desocupación ha disminuído drásticamente en la mayoría de los mercados del país. 

La situación actual combina vacancias que antes podríamos considerar sanas y son ahora las máximas como las que exhiben los mercados de Guanajuato y San Luis Potosí con 5.9% y 5.3%, respectivamente. En el otro extremo visualizamos vacancias de mínimos históricos como Tecate, Tijuana y Ciudad Juárez que cierran el 2T 2022 con porcentajes de 0.3%, 0.7% y 0.8%, respectivamente.

El resto de mercados se mueven alrededor del promedio nacional como es el caso de Monterrey y Ciudad de México con 2.5% y 2.7%, respectivamente, aunque entre ambos se concentra la mayor cantidad de metros vacantes, que representan el 36% de los espacios industriales disponibles en el país.

La presión que generan las bajas tasas de vacancia, aunado al incremento en el costo de la construcción derivado del espiral inflacionario que se viven en las economías del mundo, están incidiendo en el alza de los precios de renta industriales, prácticamente en todo el país, sin embargo, algunos mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Ciudad de México registraron los máximos incrementos anuales de $1.2, $0.9 y $0.7 dólares por metro cuadrado mensual, respectivamente. 

Ciudad de México y Tijuana son actualmente los mercados con los precios más elevados a nivel nacional, sin embargo, mercados como Ciudad Juárez, Reynosa, Guadalajara, Monterrey, Tecate y Mexicali reportan precios de cierre en naves industriales en construcción muy por encima que sus precios promedio, es decir, que esperamos incrementos de precios mayores en estos mercados en los próximos meses. 

En contraparte, los mercados que conforman la zona del bajío mantienen precios con tendencia ligera al alza pero siendo los más estables del país, como efecto de que la mayoría de los espacios vacantes provienen desde periodos pre-pandemia, en donde los costos de construcción no eran los actuales, por lo que han decidido mantener el precio y así volverlo más competitivos respecto a otros mercados del país. 

Por su parte, la construcción ha sido un indicador clave para engranar las bajas tasas de vacancia donde con casi 5.2 millones de metros cuadrados de obras industriales avanzan a lo largo del territorio nacional, lo que estaría representando una cantidad similar a todo el inventario que hoy representa Guadalajara.

Monterrey continúa en la delantera con la construcción de más de 1.4 millones de metros cuadrados, que representan el 28% del total nacional, seguido a lo lejos por Ciudad de México donde avanza múltiples proyectos industriales que representan poco más de la mitad de lo que se edifica en Monterrey. 

Otra región donde la actividad constructiva destaca con fuerza es el bajío que reporta al cierre trimestral obras que casi alcanzan los 1.2 millones de metros cuadrados cifra 82% superior a lo que se edificaba hace un año. Los centros de datos en la región que configuran grandes superficies son parte del detonante de este indicador y se construyen bajo la modalidad de proyectos hechos a la medida.

Los desarrolladores que avanzan en sus respectivas obras o planifican sus nuevos desarrollos industriales seguirán enfrentando el reto de la escasez de tierra con infraestructura, situación que se ha agudizado en mercados como Ciudad de México y Tijuana que demandan extender la huella industrial más allá de los mercados habituales.

El clima geopolítico global principalmente amenazado por el conflicto de Rusia y Ucrania aún traerá importantes secuelas en los precios de energéticos y alimentos, así como las trabas que continúan afectando las cadenas de suministro que no terminan de retornar a la normalidad.

En el ámbito interno la inflación y su impacto sobre los costos constructivos deberá ser el foco de los desarrolladores que avanzan en obras. 

Para aquellos inversionistas o portafolios  con activos en funcionamiento las épocas de alta inflación demandan estar muy atentos al apalancamiento, a los plazos y tasas de los instrumentos financieros que dan soporte a la operación, ya que sin duda seguirá en lo que resta del 2022 el apetito por activos industriales bien ubicados.

A pesar de los retos importantes, ante el panorama de indicadores macroeconómicos por lo que atraviesa México y las principales economías del mundo, consideramos que nuestro país cuenta con ventajas para competir y atraer inversiones, en el plano inmobiliario estimamos que el 2022 continuará con fuertes indicadores de demanda industrial y que será un año que puede marcar cifras superiores a lo reportado el año anterior, cuando se habían alcanzado cifras récord.