El inicio del año estuvo marcado por un escenario económico de incertidumbre en el que el presidente de Estados Unidos mantuvo amenazas constantes en la aplicación de aranceles para las exportaciones mexicanas. Los aranceles podrían representar un impacto negativo, especialmente en la industria de exportación que tiene como destino Estados Unidos.  

En este escenario, el mercado inmobiliario industrial en México mostró una menor dinámica que los reportados en periodos anteriores. Mercados fronterizos, como Tijuana y Reynosa, en donde existe una mayor dependencia de empresas estadounidenses, evidenciaron un desempeño menos alentador que otros mercados del país, especialmente que los de la región centro, occidente y bajío, que es donde las empresas nacionales cuentan con mayor participación en la demanda. 

Al cierre del 1T 2025, el inventario industrial del país creció en 1.7 millones de m², superando los 106 millones de m². Entre los mercados que más crecieron destacan Monterrey con más de 500 mil m², le sigue Ciudad de México con 432 mil m², otros mercados como Guadalajara, Guanajuato y Querétaro crecieron en más de 100 mil m². Durante este trimestre culminó la construcción de casi 85 naves industriales, sólo los mercados de Tecate y Ciudad Juárez no reportaron nuevos metros industriales. 

Con los altos volúmenes de nueva oferta, el efecto en la vacancia ha sido un incremento de más de 30 puntos base a nivel nacional. De acuerdo con las cifras de Solili, la vacancia cerró el 1T 2025 con más de 3.5 millones de m² en México, lo que representa una tasa del 3.3%. En la comparativa anual podemos mencionar que hay 1.5 millones de m² más que lo reportado en el mismo trimestre del año anterior. 

Si bien es cierto que la vacancia de todos los mercados en México están en niveles sanos, tenemos identificados algunos en donde los volúmenes empiezan a ser robustos y la oferta con que cuentan es amplia y diversificada, como lo son Reynosa, Ciudad Juárez, Querétaro, San Luis Potosí o Tijuana, mercados que hace un año contaban con limitada oferta de espacios. 

El arrendamiento industrial a nivel nacional totaliza, al cierre del primer trimestre del 2025, con una cifra de poco más 1.2 millones de m², lo que representa una contracción del 20%, si se le compara con el mismo periodo del 2024. Está disminución se debió especialmente a la baja en la demanda de espacio industrial en los mercados fronterizos, en donde la situación de los aranceles propuestos por el gobierno de los Estados Unidos ha golpeado de manera directa ante la sincronía que existe en esos mercados con los diferentes clientes del otro lado de la frontera. 

Por su parte, la absorción neta del país totaliza este trimestre en 1.2 millones de m², el mercado a nivel nacional que lidera esta cifra es Ciudad de méxico con casi 500 mil m² y Monterrey con 300 mil m², mientras que los que reportan menor absorción neta son Tijuana y Reynosa, los cuales cierran con cifras negativas, afectados principalmente por los volúmenes de desocupación. 

A pesar de que los niveles de demanda bajaron durante el primer cuarto del año, la construcción se mantuvo muy activa, los desarrolladores mantuvieron la confianza en el potencial del mercado inmobiliario en México. La cifra de construcción cerró en casi 5.5 millones de m², solo 100 mil m² menos que el trimestre pasado. Aún así, estas cifras representan volúmenes robustos que se encuentran en algunos mercados con máximos históricos, como es el caso de Guadalajara. 

Durante el primer trimestre del 2025 se inició la construcción de 84 nuevas propiedades industriales, que suman un total de 1.2 millones de m², cifra similar a la demanda de espacio registrada durante este mismo periodo. Los mercados con mayor actividad de nuevas naves fueron Monterrey con un total de 17, seguido por Saltillo con 12 y Querétaro con 11. Las propiedades nuevas tienen por característica general que son de grandes dimensiones y en su mayoría destacan los espacios de tipo especulativo. 

En lo respectivo a los precios de renta, durante el trimestre continuaron presionados al alza en la mayoría de los mercados, cerrando el 1T 2025 en un precio promedio nacional de $7.00 USD/m²/mes. A pesar de una mayor oferta, los precios de renta han crecido como efecto del incremento en los precios de la construcción y que las propiedades cuentan con especificaciones de construcción más sofisticadas que las hacen más eficientes y sustentables. 

En el último año los mercados que han experimentado el incremento en precios más pronunciado son Saltillo con el 20%, seguido de Ciudad de México con el 17%, Guadalajara con el 15% y Querétaro y Aguascalientes con el 11%, en contraparte, el mercado que ha crecido a menor velocidad es Ciudad Juárez con solo el 1%. 

Aún cuando el tema de los aranceles impuestos por el gobierno de los Estados unidos ha impactado el mercado inmobiliario industrial de México, parece ser que la incertidumbre menguará en los próximos meses, ya que se están estableciendo condiciones seguras, especialmente para México, lo que puede generar un ambiente de mayor seguridad para los inversionistas industriales, así como para las empresas internacionales que buscan llegar a suelo mexicano. Ante este hecho podemos visualizar los próximos trimestres con mejores números a los mostrados en éste.