A finales de mayo las cifras de los principales indicadores dejan ver el panorama previo al primer semestre del año, como antesala al proceso electoral federal a realizarse el 6 de junio del 2021 en México. Los capitales que se invierten en nuestro país estarán bajo influjo no solo de los resultados que el comicio arroje, sino a la inclinación que el gobierno actual marque para garantizar la seguridad de las inversiones. 

Otro factor fundamental que equilibra el comportamiento de las inversiones en México es el desempeño de la economía americana, misma que el presidente Biden buscará incentivar mediante la inyección de más de 6 mil millones de dólares para el año fiscal 2022, para cuestiones como infraestructura y otras obras de reconstrucción social. Parte de las políticas durante sus primeros 100 días permearon hacia la economía mexicana y principalmente han influido en el dinamismo del sector industrial.

Si evaluamos la inversión extranjera directa (IED) al cierre del 1T 2021, la cifra preliminar de 11,864 millones de USD refleja una contracción del 29.2% comparada con la cifra definitiva al cierre 1T 2020, según señala la Secretaría de Economía. Esta contracción obedece principalmente al ajuste de poco más del 50% que presentó el segmento de reinversión. Los tres principales sectores que componen dos tercios de la IED son manufactura, servicios financieros y comercio que agrupan 46.6%, 14.6% y 13.9%, respectivamente. En cuanto a la procedencia de los capitales, Estados Unidos, España y Luxemburgo puntean con 42.5%, 12.1% y 8.2% en la cantidad reportada al 1T 2021.

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Por su parte el PIB, según señala la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, registró un crecimiento del 0.8% trimestral pero una contracción del 2.8% con respecto al mismo trimestre del 2020. Al cierre de mayo del 2021, las proyecciones del crecimiento anual en este indicador son de 5.3%. Calificadoras y otras fuentes financieras del país manejan escenarios promedios del 6% que mitigan el descenso del 8.5% registrado al cierre del 2020, donde los efectos de la pandemia fueron contundentes.

En cuanto al Indicador de Actividad Industrial, publicado por el INEGI en su última actualización al 12 de mayo 2020, las cifras al cierre de marzo 2020 reportan un incremento mensual de 0.7% y anual del 1.5%. Dicho incremento se debe al crecimiento registrado en los sectores energético y de manufactura en 4.9% y 3%, respectivamente.

Acorde al Banco de México se proyecta una tasa de interés objetivo del 4%, con una inflación del 6.08%, ante un tipo de cambio que registró una pérdida de 46 centavos frente al dólar durante el primer trimestre del año, que conjugan el escenario sobre el que pasamos a evaluar el comportamiento de las principales variables del sector inmobiliario industrial al cierre de mayo 2021.

De acuerdo con cifras de Solili, la demanda bruta industrial a nivel nacional fue de 354 mil metros cuadrados durante el mes de mayo, lo que da un acumulado de 804 mil metros cuadrados para el periodo abril-mayo. Durante el 1T 2021, la demanda total fue de 1.2 millones de metros cuadrados, por lo que se espera que para el segundo trimestre las cifras sean superiores y reporten incrementos entre 10 y 15%.

Como sucede normalmente, el mercado de Ciudad de México concentra la mayor parte de la demanda nacional y para el periodo abril-mayo esta ciudad representó el 21% de la demanda total del país. Entre los corredores que más destacaron se encuentra Tepotzotlán que agrupó el 68%, seguido por Cuautitlán y Toluca.

Mercados importantes a nivel nacional como es el caso de Monterrey y Tijuana, registraron al cierre de mayo una demanda bruta de 56 mil metros cuadrados y  44 mil metros cuadrados, respectivamente. Los sectores automotriz, manufacturero y retail son los de mayor actividad en la demanda industrial de estas ciudades.

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Uno de los mercados que a nivel nacional reportó durante mayo una actividad de arrendamiento destacada fue Saltillo, que totalizó un poco más de 85 mil metros cuadrados. La demanda de este mercado está siendo impulsada por desarrollos hechos a la medida para empresas manufactureras. 

El mercado industrial de Guadalajara durante el 1T 2021 mostró niveles históricos de demanda, sin embargo, durante los siguientes dos meses los números se mantuvieron activos pero sin llegar a lo reportado durante el primer trimestre. De acuerdo con Solili, este mercado alcanzó en mayo poco más de 19 mil metros cuadrados de demanda industrial, pero al sumar valores del periodo abril-mayo la cifra es de casi 50 mil metros cuadrados.

San Luis Potosí y Aguascalientes, dos de los mercados que tradicionalmente tienen menor actividad en la región del Bajío, continuaron dentro de la preferencia de capitales extranjeros para invertir. Durante el mes de abril tuvieron un repunte en su demanda y en mayo continuaron con esta tendencia, tan solo en el último mes San Luis Potosí alcanzó una cifra superior a los 19 mil metros cuadrados, mientras que Aguascalientes un poco más de 13 mil metros cuadrados. Los montos de demanda estuvieron impulsados por inversiones asiáticas y norteamericanas con proyectos hechos a la medida en el área de robótica y automatización.

Reynosa alcanzó en mayo una cifra de demanda de 33 mil metros cuadrados en naves especulativas existentes, además se espera que en el próximo mes se concreten algunas transacciones adicionales, por lo que se estima un repunte en la demanda de este mercado. Mexicali a la par de Reynosa, fue uno de los mercados cuya demanda en mayo superó la del mes anterior y cerró con una cifra superior a los 8 mil metros cuadrados en el corredor Mexicali-San Luis Colorado. 

Se registraron escasos movimientos en la demanda de mercados como Ciudad Juárez, Querétaro y Chihuahua, sin embargo, hay un importante número de negociaciones avanzadas especialmente en Ciudad Juárez, en donde se espera que durante el mes de junio se concreten y coloquen a este mercado como uno de los más activos en este indicador a nivel nacional.  

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La nueva oferta industrial, es decir, lo que pasó de estar en construcción al inventario existente, durante mayo fue de casi 123 mil metros cuadrados a nivel nacional. Cerca del 80% de esta nueva oferta se sitúa en los mercados de Querétaro, Ciudad Juárez y Monterrey. 

Destaca Guanajuato que finalizó el mes con la culminación de dos proyectos hechos a la medida con 12 mil metros cuadrados en total, correspondientes a empresas de manufactura. Saltillo, Tijuana y Mexicali son mercados que registraron incorporaciones de nuevas naves a sus inventarios en cantidades poco significativas, menores a 5 mil metros cuadrados.  

Se inició la construcción de 126 mil metros cuadrados, lo que sumado al mes de abril da un total de 358 mil metros cuadrados. En mercados con fuerte vocación manufacturera como es el caso de Saltillo, San Luis Potosí o Aguascalientes; el tipo de construcción en su mayoría fue de proyectos hechos a la medida, mientras que en Monterrey, Tijuana, Ciudad de México y Guadalajara; predominó la construcción de proyectos especulativos.

El indicador de desocupación durante mayo reportó un fuerte incremento, al pasar de 45 mil metros cuadrados en abril a 200 mil metros cuadrados al finalizar mayo. Este indicador fue favorecido por el incremento de espacios desocupados en el mercado de la Ciudad de México, que concentró casi el 50% de la cifra total. 

En términos generales, al cierre de mayo 2021 los mercados de Monterrey, Tijuana y Guadalajara consiguen demandas netas positivas con valores significativos, lo que garantiza la misma tendencia hacia buenos resultados en torno al próximo cierre trimestral. La capital seguirá liderando en cuanto a cantidad de demanda y como una de las principales ciudades donde se inicien nuevas construcciones al igual que Guadalajara y Ciudad Juárez. Esto asegura una amplia oferta industrial con múltiples opciones de ubicación geográfica, diversidad de tamaños y oferentes, lo que maximiza la posibilidad de negociación para el potencial demandante de espacio industrial. 

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