En lo que va de enero a agosto Ciudad de México ha seguido punteando en el indicador de demanda bruta a nivel nacional con 727 mil metros cuadrados, seguido muy de cerca por Monterrey. 

El precio de renta promedio más bajo registrado en periodo de pandemia fue en marzo de 2020 con $5.14 dólares por metro cuadrado mensual, seguido del registrado durante junio de 2020 por $5.26 dólares metro cuadrado por mes. 

Fue justo allí donde vemos puntos de inflexión donde comienzan a incrementar los precios de renta de naves industriales en la capital alcanzando su máximo valor en Octubre 2020 con $5.89 dólares por metro cuadrado mensual. 

Al hacerse mediciones mensuales pueden saltar algunos valores atípicos que tienden a ponderarse con el cierre trimestral que da luces de la tendencia ya que son las cifras comparables con los mismos periodos de años anteriores. Las cifras al cierre 3T 2021 se emiten durante los tres primeros días del mes de octubre de 2021.

Si analizamos el entorno que teníamos en México durante el primer trimestre del 2020, durante los meses de marzo y abril, se paralizaron actividades no esenciales, y es allí donde los hábitos de consumo dispararon la demanda de bienes y servicios. 

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Ya los desarrolladores institucionales por similitud de lo que se mostraba en Estados Unidos 

analizaron las fuerzas del mercado y los inventarios existentes tomando decisiones de inversión que les permitiría afrontar la demanda que venía incrementando. 

Ahora bien, el tiempo de producción de una nave estándar de 10 mil metros cuadrados puede llevar entre 6 a 9 meses siempre que se tenga ya resuelto el tema de la tierra y su permisología.  

A medida que avanzaban las construcciones la demanda seguía exigiendo espacios y la vacancia entre marzo y septiembre del 2020 suavizó la pendiente de incremento si se compara a los períodos pre pandemia, alcanzando a Agosto 2021 el valor de 4.7%.

Otro importante factor que se desencadenaba a la par es el incremento de precios en los bienes y servicios que afecta de manera precisa al costo de construcción. Los precios del acero aumentaron en 40% sumado al alza del 12% en los insumos principales de construcción como son el concreto, el cemento, el yeso y las tuberías PVC.

Todos estos incrementos en su conjunto inciden en el encarecimiento de casi el 25% del valor de las obras de construcción, tal como lo señalaron las desarrolladores industriales Grupo CCIMA y la consultora Forecasting en entrevista publicada por El Financiero a finales de junio de 2021.

Al conjugarse una demanda creciente, con incrementos de costos de construcción y con los efectos de la pandemia impactado a múltiples sectores de la economía, los desarrolladores institucionales reaccionaron intensificando la competencia para lograr una ventaja competitiva que les permita validar su portafolio y hacerse de nuevos inmuebles que vayan alineados con sus objetivos.

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Si analizamos los precios unitarios en los submercados, los corredores de Vallejo e Iztapalapa registraron los mayores precios por encima del promedio capitalino, con $7.36 y $6.84 dólares por metro cuadrado por mes, respectivamente. 

Vallejo al noroccidente e Iztapalapa al oriente, son corredores de borde con la ciudad a través del circuito interior, por lo que la presión por buscar espacios adecuados para almacenaje del comercio electrónico han elevado aún más los precios que en el resto de corredores de la ciudad.

En cuanto a la zona del CTT, que agrupa los corredores de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, los precios unitarios registrados a agosto fueron de $5.81, $5.71 y $5.04 dólares por metro cuadrado mensual, respectivamente. 

Siendo que estos corredores concentran la mitad del inventario de la ciudad y si se unen a Toluca totalizan tres tercios de las naves industriales capitalinas, pasa a ser determinante lo que allí ocurre para determinar el precio unitario promedio de la capital.

Hoy más que nunca entender los mercados inmobiliarios a través del seguimiento y estudio de la data que generan las transacciones ha sido el elemento diferenciador que han usado a su favor los desarrolladores de grandes y amplios portafolios que han salido fortalecidos aún en medio de la pandemia.