Monterrey se sigue consolidando junto a la capital del país como una pujante y moderna ciudad industrial, a la altura del estándar que marca Estados Unidos. 

En lo que va de este año la demanda bruta de Monterrey y Ciudad de México se encuentra en niveles similares, cuando en períodos pre-pandemia la demanda de la capital del país era significativamente mayor a la de Monterrey.

Entre el periodo enero-agosto 2021 la demanda bruta de Monterrey fue de 702 mil metros cuadrados, destacando la industria manufacturera, automotriz, logística, comercio electrónico, entre otros como los principales demandantes de espacio.

Si comparamos la demanda bruta en Monterrey al cierre del primer semestre del 2021 con el mismo periodo del año anterior el incremento alcanza el 55% lo que indica la fuerte actividad que registró este mercado.

Dentro de la configuración de la ciudad, el corredor Apodaca concentra a agosto 2021 el 40% del inventario del mercado total de Monterrey, seguido de Ciénega de Flores y Santa Catarina con 15% y 12%, respectivamente. 

Apodaca está considerado como el corredor premium de la ciudad, en el cual las empresas buscan instalarse gracias a su ubicación privilegiada e infraestructura gracias a ello este corredor tiene 2.5 millones de metros cuadrados en inventarios clase A.

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En los últimos dos años el mercado inmobiliario industrial de Monterrey ha experimentado incrementos en los precios de salida y de cierre de naves industriales. 

El incremento de la demanda ha sido el factor más determinante para que se esté dando este comportamiento, sin embargo, hemos identificado algunos otros que inciden como es el caso de la escasez de terrenos premium y con infraestructura y el incremento de los precios en los principales insumos de la construcción.

Aunado a ello el mercado ha elevado su estándar constructivo donde hemos visto naves industriales más altas, mayores a 12 metros de altura, mayores espacios entre columnas, andenes de mayor amplitud con dotaciones de elevación cada vez más sofisticadas, patios de maniobra con radios de giro eficientes, mejoras en la calidad de pisos y techos, instalaciones especiales de iluminación, entre otras más, todo ello redunda en el costo final y es un elemento que también impacta los precios de renta.

Para generar un análisis de la evolución que han tenido los precios, Solili mantiene contacto constante con los desarrolladores industriales de la ciudad monitoreando los precios tanto de las ofertas como de los cierres. 

Las estadísticas de precio se elaboran en aquellos inmuebles que se rentaron en el periodo sobre el precio de salida que nos indica el desarrollador.

Tomando de referencia lo anteriormente planteado, y de acuerdo al análisis elaborado por Solili, el mercado industrial de Monterrey registró entre el 2019 y el 2020 un incremento promedio de precio de renta poco superior del 5%, para espacios tipificados como clase A y B. 

En lo que va de los dos primeros trimestres del 2021 comparado al año 2020 ya el precio se supera ligeramente, y que bajo los actuales parámetros de costos e inflación se prevé aumente la brecha hacia el cierre del año.

El precio promedio de inmuebles industriales en renta en Monterrey al cierre del 2020 fue de $4.24 dólares por metro cuadrado por mes, en comparación al registrado al cierre del 2019 por $4.03 dólares por metro cuadrado al mes. 

En el caso de Apodaca, que pasa a ser un corredor de alta demanda, la diferencia de precios promedio de renta ha sido superior al promedio de la ciudad llegando a registrar 11% de incremento entre los años 2019 y 2020. 

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En este mismo periodo el incremento de precios de los espacios arrendados Clase A registró el 7.6% y la Clase B registró aún niveles superiores. Sobre estas últimas edificaciones también la demanda aumentó y al estar la nave en una ubicación estratégica cualquier cambio en sus características de operación puede recuperarse a través del precio de renta.

En un análisis adicional hemos identificado que los proyectos hechos a la medida, o también denominados BTS, han reportado precios de cierre al alza, conducidos por elementos similares a lo que ocurre con los especulativos pero añadiendo algunas características adicionales que consisten en dotar a la nave especificidades que el inquilino solicita para su operación lo que impacta directamente en el precio de cierre. 

Hasta agosto de 2021 el mercado industrial de Monterrey reporta más de la mitad del metraje total de la construcción en proyectos hechos a la medida, lo que brinda un panorama más amplio de la importancia que juegan este tipo de proyectos y esto a su vez en el impacto en el precio promedio de cierre de la ciudad. 

Las proyecciones del precio de renta que se prevé en Monterrey cara al cierre del 2021, a partir de los resultados del primer semestre del año, nos indican que el precio seguirá su comportamiento ascendente en vista que continúan accionando los incrementos de demanda y la inflación que avanza influyendo en el incremento del costo de construcción.