El mercado industrial de Tijuana se dimensiona en poco más de 7.6 millones de metros cuadrados de los cuales tiene vacantes al cierre del 3T 2021 la cantidad de 65.7 mil metros cuadrados, que representan el 0.9% de vacancia.

Esta cantidad por debajo del 1% es un indicador muy bajo para el promedio que pudiésemos considerar sano entre el 3 y 5% en un mercado donde exista equilibrio entre oferta y demanda lo que genera una proyección razonada del precio de renta en el horizonte de corto y mediano plazo. 

El bajo nivel de vacancia incide directamente en los incrementos de los precios de renta que hemos visto acelerarse de manera importante desde Marzo 2021 donde el precio promedio de renta fue de 4.89 dólares por metro cuadrado mensual hasta el precio de renta registrado al cierre de Septiembre 2021 de 5.48 dólares por metro cuadrado mensual.  

La variación del precio de renta promedio ha registrado un incremento del 6.1% desde inicios del año y del 11% si lo comparamos con Septiembre 2020. El precio de renta en este mercado de frontera se encuentra muy cercano al de la capital del país, solo por 20 centavos de dólar por debajo.

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Esta situación intrínseca de este mercado habrá que aderezarla con la inflación creciente a nivel nacional que impacta en forma directa los costos de los insumos básicos como acero y concreto y que va en la misma dirección de encarecer la reposición de inventarios.

Ante un escenario con tan baja vacancia habrá más de un demandante para un mismo espacio lo que hace inclinar la negociación hacia el oferente.

Cuando analizamos en detalle los espacios vacantes encontramos escasa opciones donde existe una sola nave de 20 mil metros cuadrados, otras dos en el orden de los 10 mil y un poco más de media docena de tamaños entre un mil y 7 mil metros cuadrados que representan una oferta escasa ante la dimensión de demanda que este mercado maneja y que tan solo en el 3T 2021 fue de 264 mil metros cuadrados.

Del total de 404.8 mil metros cuadrados de naves industriales que avanza en diversas fases constructivas, cerca del 45% estarán disponibles en su mayoría a principios o mediados del 2022 y serían cerca de una docena de opciones que van de 7 a 27 mil metros cuadrados y que podrían absorber parte de la demanda que se avecina.

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Del total de proyectos en construcción que no están disponibles 65% corresponden a BTS habiendo muy pocos proyectos especulativos que puedan aprovechar y satisfacer la demanda que se generará en el corto plazo.

Lo que sí es un punto a favor es la presencia y competencia de desarrolladoras de amplia experiencia en el segmento industrial, entre ellas Prologis, ATISA, Vesta, FINSA, Grupo El Florido e IAMSA. 

Otras desarrolladoras también han incrementado su apuesta a este atractivo mercado entre las que podemos citar a Artha Capital, RMSG, CPA y Fibra Upsite, entre otras.

En lo que resta del 2021 y el primer semestre del 2022 se anticipa que seguirá avanzando la demanda de espacios BTS y especulativos ante las ventajas de infraestructura, conectividad y localización con cercanía a Estados Unidos, haciendo de Tijuana una oportunidad comercial para los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios industriales.