Durante los primeros cinco meses del año 2022 Monterrey luce indetenible al frente de la demanda industrial bruta, que ya acumula 721 mil metros cuadrados y que representa el 27% del total nacional. Este mercado se ha posicionado en los últimos años por su amplia capacidad de crecimiento industrial sosteniendo una pendiente de crecimiento de inventario por encima del 7% anual. 

Si analizamos la demanda neta, que incluye los espacios que se desocupan, tan solo el primer trimestre del 2022 la entidad registró casi 180 mil metros cuadrados, cifra que se ubica 85% por encima de la registrada el primer trimestre del 2021. 

En el histórico de los últimos cuatro años la mayor demanda neta fue de 362 y 319 mil metros cuadrados y se registró durante el 4T 2021 y el 1T 2020, respectivamente. Es sobre estos períodos que se vieron los mayores picos de solicitudes por parte de diversas empresas tanto manufactureras como logísticas que bien aterrizaron por primera vez en la entidad pero la gran mayoría correspondió a expansiones.

De la demanda bruta generada durante el último año, incluyendo el 1T 2022, 55% de las áreas que se comercializaron van de 10 mil a 50 mil metros cuadrados con respecto al total de superficies, pero si analizamos el número de transacciones el 62% con casi una centena de operaciones anuales se concentró en los tamaños menores a 10 mil metros cuadrados, lo que le imprime un marcado dinamismo al sector industrial con múltiples oportunidades para desarrolladores y comercializadores.

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Las causas que condujeron a este crecimiento no solo se mantienen para lo que resta del 2022 sino que se han incrementado, en medio de un contexto inflacionario y con importantes subidas de la tasa de interés. 

El territorio mexicano, y principalmente Monterrey, ha sido clave para relocalización de diversos procesos productivos que anteriormente se ubicaban en Asia y ello conlleva a un desarrollo importante de proveedores que cada vez más se promueven en nuestro territorio, donde los cluster regionales tienen un rol preponderante garantizando el funcionamiento de las cadenas productivas.

Los parques industriales de Hofusan, Finsa Santa Catarina II, Prologis Dulces Nombres y Vymsa Santa Catarina y Escobedo son algunos de los que han albergado las transacciones más representativas, en un mercado altamente competitivo que señala una vacancia de 2.4% al cierre de mayo 2022 con un precio de renta que registró incrementos del 5% desde el inicio del año y cierra con un promedio de $4.4 dólares por metro cuadrado mensual. 

Las condiciones económicas aun en medio de una ralentización de crecimiento proyectado no solo en México sino a nivel mundial, lleva a los desarrolladores de la región a pisar firme en la selección de inquilinos. 

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El reto es focalizarse en los cambios tecnológicos y de diseño que requieren sus propiedades, donde cada vez más la balanza se inclina hacia aquellos inmuebles que logren cumplimiento o avances al incorporar las pautas de ambiente y sostenibilidad de las propiedades y gobernanza en sus estructuras corporativas, ya que los inquilinos favorecerá a estas opciones aunque el precio supere las rentas promedio de la zona a la que pertenecen.  

A mayo de 2022 avanzan construcciones por más de 1.3 millones de metros cuadrados que hoy representan cerca del 9.5% del inventario de la ciudad, y que a lo largo de los últimos trimestres no ha bajado de ritmo. 

Las opciones en construcción van de 4.2 a 27.6 mil metros cuadrados con variedad en tamaños y desarrolladores, diversificación que genera una fuerte competencia que beneficia no solamente al inquilino sino a la entidad que logra posicionarse por encima de otros mercados industriales.

Por ello se prevé que Monterrey en lo que resta del 2022 continúe al frente de la demanda industrial generando aún mayor profundidad del desarrollo de proveedores de los procesos productivos que hoy alberga, prueba de ello es la fuerte apuesta de expansiones que hemos visto en el 2021 y lo que va del 2022.