Al culminar el segundo trimestre del 2022 se ha marcado aún más la tendencia del ajuste a la baja en los mercados industriales mexicanos, logrando que el promedio nacional cierre en 2.6% cuando hace un año se ubicaba en 4.7%.

Lo que va del 2022 ha sido un año muy activo en cuanto a demanda bruta nacional, que ya supera los 3.6 millones de metros cuadrados de naves industriales, cantidad 21% superior a la registrada en el mismo periodo del año pasado. Si analizamos la demanda neta el incrementó anual aún es mayor, 41% por encima de los registrado el 2T 2021.

Aunque el desarrollo en cada mercado guarda características particulares, 8 de los 15 mercados industriales que monitorea Solili mantienen al cierre del 2T 2022 vacancias inferiores al 2%, cuando hasta hace un año, al 2T 2021, únicamente Tijuana registró 1.4% y quien más de cerca lo seguía era Guadalajara con una vacancia del 2.5%.

Si analizamos en detalle la vacancia nacional son 5 los mercados que concentran las mayores cantidades, siendo Ciudad de México, Guanajuato, Monterrey, Querétaro y San Luis Potosí los mercados que concentran el 72% de los 2.2 millones de metros cuadrados vacantes a nivel nacional.

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En el otro extremo las menores vacancias, por debajo de 1%, se sitúan en Tecate, Tijuana y Ciudad Juárez con 0.3%, 0.7% y 0.8%, respectivamente. Tecate prácticamente no presenta espacios vacantes y ha sido la entidad que consumió con mayor velocidad sus naves industriales disponibles ya que tan solo en un año disminuyó en 5.2 puntos porcentuales.

Como podemos observar estas entidades en la frontera han recibido las fuertes presiones de una vacancia aún más escasa en territorio americano, donde la preferencia por la relocalización de nuevos procesos productivos, unido a las expansiones de empresas que ya operaban en territorio mexicano han detonado la búsqueda de espacios industriales acrecentando la competencia y elevando los precios de renta.

Entre el grupo de entidades cuyas vacancias se ubican entre 1 y 2% encontramos a Aguascalientes, Guadalajara, Mexicali, Reynosa y Puebla. Nuevamente Mexicali y Reynosa ubicadas sobre la frontera norte cierran el trimestre con 1.7% y 1.6%, respectivamente, aunque Mexicali ha sido de los pocos mercados a nivel nacional en registrar un ajuste anual de 50 centavos de dólar en su precio de renta.

Debemos recordar que estos porcentajes son el promedio que encontramos en los mercados, por lo que es importante estar alerta al comportamiento relativo que se da en cada uno de los corredores que componen los mercados. Por ejemplo, en Ciudad de México el promedio de vacancia es de 2.7%, similar al que registra Tepotzotlán, en tanto que Tultitlan registra 1.1% y Cuautitlán el 2%.

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El fenómeno de las vacancias tan bajas aún ante un importante volumen de nuevas construcciones obedece a que gran parte de lo que avanza en edifica corresponden a proyectos hechos a la medida, principalmente las grandes superficies logísticas en mercados del centro y la frontera, así como las superficies de centros de datos que se registran en el bajío. 

La inversión especulativa aunque también ha crecido en los principales mercados mexicanos aún continúa alerta al fenómeno de la inflación que si no se atiende con especial cuidado podría atentar contra la rentabilidad de la inversión. 

También hemos monitoreado operaciones dentro de los portafolios de los fideicomisos de inversión que buscan optimizar sus carteras, saliendo de propiedades que no están alineadas con sus objetivos de mediano y largo plazo e incluyendo el desarrollo de nuevas instalaciones industriales, como es el caso de Prologis que anunció recientemente la construcción de tres nuevos parques industriales en el Estado de México.