Mexicali, junto a Tijuana y Tecate, conforman los mercados industriales más cercanos al estado de California, en Estados Unidos. 

Cuando analizamos las proporciones de estos mercados vemos que Mexicali mantiene un inventario industrial que representa cerca del 38% del que exhibe Tijuana, que ha sido tradicionalmente una de las fronteras más activas con Estados Unidos, ya que permite conectar con las principales ciudades industriales de la costa oeste como San Diego y Los Ángeles.

Estas entidades han venido agotando sus inventarios en parte por la fuerte presión de empresas estadounidenses y de países asiáticos por relocalizar procesos productivos que antes se manejaban desde China o para expandir parte de operaciones asentadas en la zona a las que también se han unido nuevos inquilinos e inversionistas que hacen de México su nuevo destino industrial. 

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Poniendo el foco sobre el incremento que ha tenido la absorción bruta de Tijuana se puede observar que ha crecido en términos anuales en valores cercanos al 50% entre el 2022 y el 2021 y 48% entre 2021 y 2020, con valores anuales comparativos del segundo trimestre del año.  

Ahora bien, Mexicali aun ha estado sometida a un mayor ritmo de crecimiento de demanda en comparación al tamaño de su mercado, ya que creció en un más de una vez y media durante el último año, analizando las cifras acumuladas del 2002 en comparación al 2021. 

Este fuerte impulso de la demanda bruta ha sido clave para que las vacancias de estas tres entidades alcances mínimos históricos reportando los más bajos porcentajes a nivel nacional donde Tijuana, Mexicali y Tecate cierran con  0.46%, 0.97% y 0.34% en julio de 2022, respectivamente.

El mayor descenso de vacancia ocurre en Tecate que prácticamente no tiene espacios disponibles muy cercano a la situación que muestran Tijuana y Mexicali que han visto disminuir sus vacancias en 1.6 puntos porcentuales durante los últimos dos años.

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Para lo que resta del 2022 todo parece indicar que el mercado de Mexicali mantendrá la misma tendencia de vacancias mínimas, como hace casi un año lo han experimentado mercados como Tijuana y Tecate, con tasas inferiores al 1%. Así mismo, proyectamos demandas crecientes que tendrán que venir de proyectos hechos a la medida o bien de espacios especulativos que inicien construcción. 

El efecto que tendrá el escenario planteado generará presión en precios de renta muy por encima de los que hemos visto en el 2022, creando una fuerte competencia entre inquilinos ante las escasas opciones de naves disponibles.