Baja California ha sido la zona de frontera que ha recibido la mayor presión de la demanda industrial y los mercados de Tijuana y Mexicali son prueba de ello, ya que componen el 13% de los inventarios industriales a nivel nacional.

Tijuana cuyo inventario supera los 8 millones de metros cuadrados es 2.6 veces más grande que Mexicali, aunque Tijuana por ser una frontera tan activa ha estado más expuesta a los embates de las necesidades de espacio de Estados Unidos y de los procesos de relocalización de producción y las expansiones que han evaluado a México con el potencial necesario para la instalación de sus plantas.

Esta condición ha logrado que la oferta industrial prácticamente se agote en Tijuana que tan solo dispone de 58 mil metros cuadrados que representan el 0.7% de vacancia, cifra que raya en los mínimos históricos de esta entidad.  

Mexicali, sin embargo cuenta con una mayor proporción de su inventario disponible que representa el 1.7% del total de naves que conforman su mercado, a pesar de estas cifras, los volúmenes de vacancia siguen siendo bajos y se sitúan por debajo del promedio nacional. 

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Con opciones que van desde superficies de 500 metros cuadrados hasta 19.6 mil metros cuadrados, este mercado fronterizo ha registrado precios de renta que han incrementado en 5% entre enero y junio del 2022, aunque la pendiente fue aún más pronunciada en el último trimestre del 2021 dando como resultado el incremento anual del 19%.

La demanda bruta de estos dos mercados de Baja California alcanzó al cierre del segundo trimestre del año casi 145 mil metros cuadrados que representan el 8% del total nacional. En el caso específico de Mexicali la demanda neta ha seguido sosteniendo un importante ritmo de crecimiento que casi duplica a lo registrado en el segundo trimestre del 2021.

A su vez la construcción avanza por encima de los 216 mil metros cuadrados de los cuales cerca de un cuarto han dado inicio a lo largo del 2022. 

De lo que inició construcción durante este año, el 36% corresponde a espacios hechos a la medida, y la cantidad restante del 64% pertenece a los proyectos especulativos que se encuentran activados en búsqueda de satisfacer la demanda y así captar las oportunidades de renta industrial.  

La disponibilidad en estas nuevas construcciones alcanza el 60% donde existen tres opciones con las superficies disponibles de 4.6, 9.2 y 19.6 mil metros cuadrados. Los espacios restantes ya están comprometidos y entran ocupados a inventario una vez se culmine la construcción.

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Este mercado es un ejemplo de cómo se puede evitar que continúe el descenso de la vacancia industrial cuando las inversiones especulativas entran en juego y permiten un mayor equilibrio de oferta y demanda que impacta en un escenario más razonado de precios.

Aun ante el importante incremento de costos y la fuerte presión inflacionaria que mantiene la economía existen oportunidades siempre que los desarrolladores tengan la capacidad operativa de culminar a tiempo los proyectos que emprenden y tomar el pulso de la información del mercado para entrar oportunamente en la negociación con el potencial inquilino.