Los mercados inmobiliarios industriales de Baja California, como son Tijuana, Mexicali y Tecate, han sido los que han reflejado los mayores ajustes a la baja de sus vacancias a nivel nacional.

No es casualidad que al ser parte de una frontera tan dinámica como la que se desarrolla entre Estados Unidos y México, reciban todas las presiones del agotamiento de inventarios industriales de mercados del sur de California.

Tijuana y Tecate junto, cerraron el primer trimestre del 2022 con las menores vacancias a nivel nacional, por debajo del 0.6% alcanzando niveles de disponibilidad de 47 mil, 3.4 mil metros cuadrados, respectivamente.

La tasa de crecimiento anual de los inventarios de Baja California, analizando a Tijuana y a Tecate entre el 1T 2022 y el 1T 2021, llega al alcanzar el 6.4% luego de venir del 3% entre el 1T 2021 y el 1T 2020. Esto nos permite señalar un incremento de crecimiento de más del doble impulsado por la gran cantidad de construcciones que se dinamizan luego de la pandemia.

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Hay que considerar que la demanda bruta, específicamente en el caso de Tijuana, creció entre el 2020 y el 2021 a una tasa del 63%, cerrando el 2021 con casi 770 mil metros cuadrados que la ubicó en el tercer lugar a nivel nacional, solo por debajo de Monterrey y Ciudad de México. 

En tanto que en Tecate el crecimiento del inventario fue mucho más suave a un ritmo del 5% anual. 

En estas ciudades había confluencia tanto de proyectos BTS como especulativos aunque estos últimos eran de menor participación inicialmente, lo que ido cambiando en los últimos trimestres.

Ahora si analizamos los corredores en Tijuana los corredores como El Florido-Boulevard 2000, Otay-Alamar y La Mesa Rápida no poseen actualmente espacios disponibles y allí se concentra casi el 65% del inventario de la entidad. 

Esta situación ha sido el detonante para que el precio de renta en estos submercados alcance los $6.00 dólares por metro cuadrado mensual, el mismo nivel que registra la Ciudad de México.

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De igual manera en Tecate la disponibilidad actual se concentra sobre Mexicali-Tecate donde se sitúan los 3.4 mil metros cuadrados vacantes de este mercado fronterizo. También recordemos que en el caso de Tecate fue de los pocos mercados donde se registraron demandas netas negativas durante el primer semestre del 2021, situación que posteriormente se revierte hacia el fin de ese año.

Los trimestres venideros van a seguir influenciados por la alta competencia de los desarrolladores institucionales que hacen vida en la frontera donde consideramos que habrá más impulso para el desarrollo de tierras con servicios industriales debido a la escasez de naves terminadas que estos mercados. 

Igualmente deberíamos esperar una mayor participación de proyectos especulativos en tamaños intermedios entre 3 a 7 mil metros cuadrados donde existe un equilibrio entre monto de inversión y riesgo que resulta muy atractivo para el desarrollador industrial fronterizo.