Analizando el mercado de los Fideicomisos de Inversión en México los primeros siete lugares en cuanto a monto de inversión lo ocupan Fibra Uno o Funo, Fibra Educa, Prologis, Fibra Danhos, Fibra Terra, Fibra Macquaire y Fibra Monterrey, que concentran un poco más del 90% del valor total de capitalización bursátil de estos instrumentos, que ascienden al total 281 mil 686 millones de pesos.

El 2021 ha sido un año de oportunidades y ajustes para los Fibras que han continuado con sus planes de crecimiento e inversión en el entorno de un mercado que durante el 2020 y lo que va del 2021 se caracterizó por tasas de interés bajas que favorecieron mejores condiciones de acceso a las fuentes de fondeo.

Esta coyuntura favoreció diversas operaciones financieras que mejoraron el perfil de deuda de algunos Fibras donde también observamos la diversificación de negocios en varios fondos que buscaron atender a nuevos inquilinos, invertir en el desarrollo de propiedades e incluso fusionarse, haciendo así crecer la base de activos de sus portafolios. 

Durante los primeros ocho meses del 2021 el mercado de los Fibras ha estado signado por importantes movimientos de reposicionamiento de activos, a continuación repasamos las más relevantes.

FUNO ya al cierre del 1T 2021 había reportado crecimiento del 4%, a pesar de la afectación que habían registrado por la pandemia. Sobre sus inmuebles corporativos en Guadalajara, Ciudad de México y Monterrey realizaron análisis para evaluar la reconversión, como se estaba llevando a cabo en Parque Satélite y un edificio corporativo de La Viga, donde los espacios corporativos cambiaron al uso de hospitales. 

Otra incursión fuera de los sectores habituales fue la entrada al negocio funerario durante el mes de febrero, con la compra de 18 inmuebles a Grupo Gayosso bajo esquema de arrendamiento por 2 mil 192 millones de pesos para aprovechar las oportunidades que abrió el mercado por la pandemia. 

Prologis, a lo largo del 2021 reportó diversas adquisiciones.  La primera, se dio a conocer en febrero y se trató de tres inmuebles en Toluca, con un área de más de 23.9 mil metros cuadrados por 18.6 millones de dólares. En abril adquirió un inmueble industrial de 8.8 mil metros cuadrados situado en Vallejo, buscando fortalecer su presencia con espacios de última milla en la capital. 

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En julio de 2021 adquirió en Monterrey un espacio industrial de 20 mil 635 metros cuadrados por 15.7 millones de dólares, sobre una propiedad ya rentada a una reconocida tienda departamental mexicana. 

También en julio la empresa reportó la compra de un inmueble industrial en Ciudad Juárez con una superficie de 22.5 mil metros cuadrados por 19.1 millones de dólares, que incluyó el costo del cierre y mejoras de capital requeridas por el espacio. 

Terrafina, en comunicado de junio de 2021, indicó que había destinado una inversión de 43.5 millones de dólares a dos nuevos proyectos que se enfocaron en atender el crecimiento del mercado de servicios logísticos y comercio electrónico. 

El primero la firma de un BTS en Tijuana por 32.8 mil metros cuadrados y el segundo señalaba una carta de intención con una empresa del giro de empaques por una superficie de 18.5 mil metros cuadrados. 

Terrafina también inició la construcción de una propiedad de 32 mil 887 metros cuadrados, que estima ser rentada a una empresa que opera en el sector de comercio electrónico. 

De igual forma también salieron de algunos activos como la venta de un lote de tierr adyacente a una propiedad en Hermosillo, Sonora, equivalente a 62.9 mil metros cuadrados por un total de 2.5 millones de dólares, siendo una transacción con la que buscaba reducir su exposición en mercados no estratégicos.

Fibra Upsite, avanza con la edificación de dos proyectos a la medida en Upsite Juárez Park I y Upsite Tijuana Park I por un total de 29 mil 952 metros cuadrados, lo que aumentará el tamaño de su portafolio en 54%.

Fibra Plus adquirió el Parque Industrial T-Mec III por un estimado de 486 millones de pesos, situado en la frontera de México con Estados Unidos, cuenta con 46 mil 521 metros cuadrados de área bruta rentable y capacidad para generar ingresos operativos neto anual de 51.3 millones de pesos. 

Otro movimiento de compra protagonizado por Fibra Plus en Marzo es la adquisición de la mitad del Fideicomiso de Fundadores de Fibra HD, brindando a estos últimos la oportunidad de llevar a cabo la combinación de negocios con una menor disolución. 

A la fecha Fibra Plus concretó con éxito la compra del 70.90% de Fibra HD abriendo camino para que otras operaciones similares probablemente avancen en el 2022.

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Otro nuevo fideicomiso de inversión debutó en la Bolsa Mexicana de Valores en Junio, Mexico Infrastructure Partners realizó la colocación de su Fibra E ‘FEXI’, producto de la desinversión de tres Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) y un Certificados de Proyectos de Inversión (CERPI). 

Los recursos obtenidos serán utilizados para invertir en proyectos carreteros a través de concesiones, contratos o esquemas celebrados por el sector público o particulares.

Los que resta del 2021 se esperan importantes movimientos de portafolios en un mercado de gran dinamismo, marcados por los criterios ESG se refieren a factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una empresa. 

La clave para los Fibras será marcar tendencias en cómo diseñan, construyen, operan y transforman sus activos inmobiliarios, con una visión de largo plazo.