Los fideicomisos en bienes raíces aterrizaron en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) hace 10 años y su desempeño ha sido positivo, aunque han debido enfrentarse a importantes dificultades a raíz de la pandemia, donde hasta el momento han salido victoriosos.

Los Fibras revisten de especial importancia en el sector financiero, ya que  cualquier persona puede invertir capital que será destinado al financiamiento para la adquisición o construcción de inmuebles y que darán ganancias por vía de la renta. 

Los inmuebles adquiridos pueden ser: oficinas, centros comerciales, naves industriales y/o hoteles, entre varios, en la proporción que cada Fibra determine.

Así se democratizó la inversión pública de bienes raíces, al permitir adquirir participaciones a través de la compra de acciones, donde los 16 Fibras existentes en México han generado un ecosistema respecto a compras que ha hecho crecer los bienes inmuebles en el país. 

Los Fibras que cotizan en la BMV continúan vigentes y en recuperación, en su gran mayoría, al igual que lo ha hecho el ciclo económico mundial, demostrando la resiliencia de este tipo de activo.

Esta coyuntura ha permitido el crecimiento de algunas de ellas, que han salido favorecidas de bajas tasas de interés que ha mejorado su acceso a diversas fuentes de fondeo. 

La desventaja provino de las restricciones sanitarias y la suspensión de las actividades, lo que trajo consigo problemas para edificar y continuar con los planes en desarrollo y complicó el pago de alquiler a los clientes.

Los fideicomisos optaron por hacer descuentos y diferir pagos para garantizar la permanencia de los arrendatarios, por lo que aunque las desocupaciones no cayeron del todo, los ingresos y ganancias se redujeron.

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En junio se comenzó a dinamizar la economía de manera intermitente en todo el país con las aperturas cuando los casos de coronavirus caían en México, lo que permitió ver, de manera más clara, el recuento de daños del sector inmobiliario. Las consecuencias fueron diferentes para los segmentos industrial, de oficinas, hotelero y comercial.

El sector industrial y aquellos fideicomisos dedicados totalmente a él o con parte de su portafolio en este segmento, libraron los descensos. Se afectó más la manufactura que la logística, en el inicio, donde los tratados internacionales y el crecimiento del e-commerce fueron los grandes detonantes.

Se impulsó la construcción y demanda de espacios para logística al norte del país y cerca de las ciudades, provocando también la reconversión de espacios para crear bodegas más cercanas a la mayoría de la población.

En el polo contrario los portafolios que tenían mayor participación de oficinas han sido las más afectados. Los espacios corporativos representaban un alto riesgo de contagios por lo que las empresas cambiaron su formato de trabajo y comenzaron a realizar labores más digitales y a distancia.

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Diversas actividades del comercio mayorista y minorista, actividades comunitarias sociales y personales, hoteles, restaurantes, entre otros, tuvieron que desacelerar o cerrar. La consecuencia fue el incremento de la vacancia, a pesar del esfuerzo de los Fibras por apoyar a los arrendatarios.

El resultado ha sido la alta desocupación que ha generado demanda netas negativas, en gran parte de los mercados corporativos. 

En la capital del país, durante el primer trimestre, la tasa de vacancia creció 1.6%, y  en Monterrey 1.8% más. 

En Querétaro y Puebla, los aumentos en la desocupación fueron más pronunciados con 5.9% y 3.4%, respectivamente. 

Guadalajara también registró cifras negativas, con un incremento anual de un tercio de sus espacios disponibles, mientras Tijuana duplicó las oficinas vacías, indica la consultora Solili.

La situación ha llevado a que se implementen otras estrategias, como la reconversión. Fibra Uno, por ejemplo, trabaja en transformar dos edificios de oficinas en hospitales.

Con el avance de la vacunación y la reactivación económica, el mercado comenzará a establecerse y la ocupación a los inmuebles regresará, pero con configuraciones, y una fuerte inclinación a la sustentabilidad. 

Otra oportunidad en el futuro inmediato, es a través de la emisión de deuda, que probablemente pudiesen aprovechar los Fibras.

En Solili consulta Reporte Oficinas Solili Julio 2021: La desocupación mantuvo tendencia a la baja

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