La frontera norte ha generado históricamente una actividad comercial, industrial y de tránsito de mercancías y personas con múltiples beneficios para ambas economías. 

En la actualidad la geopolítica mundial, con el desarrollo de la guerra entre Rusia y Ucrania, aún trae graves consecuencias para buena parte de los países del mundo, sin embargo, México se ha mantenido fuerte y estable, especialmente en términos de demanda industrial la cual creció en 66% al cierre del 2021, superando con creces la expectativas de los inversionistas.

Al cierre del primer trimestre del año nuevamente toman la delantera los mercados norteños y de la frontera agrupando 57% de la demanda bruta y Monterrey es ahora el mercado con mejor desempeño, el cual logra concentrar el 27% de la demanda bruta nacional del 1T 2022.

Los mercados norteños detonan un ritmo frenético de construcciones industriales donde más de dos millones 500 mil metros cuadrados se edifican al cierre del primer trimestre del año para hacer frente a la creciente demanda manufacturera y logística en la zona, donde Monterrey también va al frente con la mitad de estas construcciones en proceso.

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La zona norte del país sigue capitalizando la condición de crisis que se originó por diversas causas, a la que ahora se suman los confinamientos en ciudades de China por el incremento de nuevos casos de Covid, que afectarán nuevamente los flujos de mercancías hacia América.

Ejemplos abundan como el fabricante de juguetes estadounidense Mattel que invirtió 50 millones en la expansión de su planta en Escobedo, que ahora ocupa 200 mil metros cuadrados y pasa a ser la más grande a nivel mundial por encima de los centros en China, Vietnam y Malasia. Giros como electrónica, consumo masivo, automotriz, mobiliario, alimentos y diversos formatos de logística y almacenamiento copan la demanda.

El predominio de Clase A en la demanda bruta es evidente y los formatos de proyectos BTS también copan poco más del 70% de la demanda, aunque existe un conocimiento preciso por parte de los desarrolladores de la necesidad de empujar los proyectos especulativos en un mercado de muy escasa vacancia.

Chihuahua y Saltillo son las entidades del norte con mayor vacancia, los cuales rondan el 4.8% y 3.7% al cierre del 1T 2022, respectivamente, en tanto que los niveles mínimos se concentran en Tijuana y Tecate que reportaron cifras inferiores al 1.0% 

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Los efectos de una vacancia excesivamente baja van a verse reflejados en los precios de renta, que en caso de Tijuana se ubica en $6.00 dólares por metro cuadrado mensual, que lo convierten, junto con Ciudad de México, el mercado con el precio más elevado a nivel nacional.

Otro importante efecto que se observa en los mercados norteños es que al existir un volumen tan importante de nuevas edificaciones en el inventario se incrementa la participación de naves con características, tamaños, alturas e instalaciones de vanguardia que requieren los inquilinos y así se genera un círculo virtuoso en estos mercados.

Los esquemas financieros y las opciones de negociación amplían también el abanico a los requisitos de la demanda en una época de alta inflación donde los costos directos de edificar una nueva instalación pueden transformarse en una ventaja competitiva para desarrolladores avezados en los procesos de construcción y específicamente con capacidades comprobadas de gestionar insumos en la frontera.