Los fondos de capital privado, las afores y los inversionistas institucionales han sido factor determinante en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial mexicano, siendo el impulsor de las principales inversiones de parques industriales a nivel nacional.

En el período 2002 y 2006, los fondos extranjeros de capital institucional estaban tras la búsqueda de tasas de retorno atractivas bajo la premisa de invertir en la industria inmobiliaria en territorio mexicano, en pro de un horizonte temporal para su salida, que aún no estaba definido.

Con los años lograron desarrollar y estabilizar sus portafolios y luego a través del mecanismo de los Fideicomisos de Inversiones en Bienes Raíces o Fibras, encontraron su posibilidad de salida. En aquel momento, por ejemplo, Terrafina levantó más de 300 mdd para invertir en portafolios industriales.

El país lucía atractivo para múltiples empresas con planes de negocios sólidos en un horizonte temporal de al menos 10 años creando así la punta de una demanda segura cuyos intereses estaban alineados para su rol de inquilinos donde su capital e ingresos debían concentrarse en fortalecer su operación y no dejarlos amarrados en la propiedad de un inmueble.

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Los bienes raíces y en especial los asociados al mercado inmobiliario industrial han permitido garantizar ingresos en divisas fijas en dólares, lo que ha resultado muy atractivo en medio de la volatilidad del tipo de cambio y la creciente inflación. 

Este escenario facilitó que se desarrollará una variada oferta que ha ido madurando tanto en el perfil de los oferentes como en las variadas y múltiples naves repartidas entre los formatos de BTS y los espacios especulativos, estos últimos muestra de una mercado cada vez más competitivo y sano. 

Podemos citar como ejemplos de inversión, en pleno inicio de la pandemia la entrada del administrador canadiense de activos ICM Asset Management (ICM Inmobilien) y un connacional que administraba fondos de pensiones junto a la desarrolladora Alveo Kapital, la constitución de una empresa conjunta para edificar Kampus Industrial Santa Rosa, en Guadalajara.

La inversión en una primera fase se calcula en 47 millones de dólares, lo que permitió financiar la compra del terreno junto a la construcción de tres edificios Clase A, que estuvo disponible para renta desde el primer trimestre del 2021.

Otro ejemplo son los fondos levantados a mediados de febrero de 2021 por FINSA que logra captar 395 mdd para el desarrollo de infraestructura industrial en el instrumento Fondo Finsa III a 10 años.

También a inicios de diciembre 2021 Fibra MTY recibió crédito por 150 mdd contratado con un sindicato de bancos liderados por BBVA México, a tasa variable, sin garantía y con un solo pago de capital al vencimiento, así como un plazo de cinco años, mismo que utilizará para llevar a cabo adquisiciones principalmente de inmuebles del sector industrial.

Si analizamos los 29 CKD’s pre fondeados, 22 fueron emitidos entre 2009 y 2012 y 7 entre 2014 y 2016. De ellos cerca de la mitad venció en 2020 y 2021, justo en período de pandemia vencieron 16 de estos CKD’s, entre ellos  Finsa, IGS, Vertex y Planigrupo vencieron en 2021.

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La economía abierta y moderna de México combinada con la inigualable ubicación geográfica que le permite acceder a múltiples mercados, principalmente a Estados Unidos y Canadá le permiten al país posicionarse como una opción ganadora para seguir captando capitales extranjeros durante el venidero 2022.

Según señala AMPIP en su portal, los flujos de IED en los últimos 5 a 6 años se han mantenido entre 30 y 35 mil millones de dólares, en tanto que en el 2020 la IED total fue de 29 mil millones de dólares. 

Más del 47% de la IED de México se ha canalizado a industrias manufactureras avanzadas, como la automotriz, repuestos, electrónica, aeroespacial, farmacéutica, comercio electrónico y dispositivos médicos, entre otras.

En cuanto a las fortalezas internas los sólidos fundamentos macroeconómicos de su mercado financiero y los elementos legales de los múltiples acuerdos suscritos garantizan las vías para que consoliden estas inversiones, siendo de relevancia las señales claras que los inversionistas demandan del gobierno nacional.