El mercado de los fideicomisos de inversión y bienes raíces (Fibras) en México  al cierre del 4T 2021, estaba integrado por 16 fideicomisos y contaba con un área bruta rentable (ABR) superior a los 27 millones 6 mil 400 m2 y 19 mil 200 cuartos de hotel.

Una forma para determinar su tamaño es justamente el ABR qué se define como la superficie total disponible para el arrendamiento de las propiedades; se mide en metros cuadrados (m2), y por sus siglas en inglés también se puede abreviar como GLA (Gross Leasing Area).

El crecimiento del portafolio de los fideicomisos inmobiliarios se ha dado de forma paulatina conforme fue naciendo cada Fibra, y año tras año  evolucionaron con las adquisiciones de nuevos portfolios, así como por el desarrollo de nuevos proyectos en cada uno de ellos.

El ritmo de crecimiento de estos portafolios se ha venido moderando en los últimos años por falta de creación de nuevos Fibras a lo que se sumó la crisis sanitaria generando menor disponibilidad de portafolios relevantes, en términos del tamaño y número de propiedades.

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Durante 2013, se crearon otros cuatro fideicomisos: Fibra Terrafina (Terra), Fibra Inn (FINN), Fibra Shop (FSHOP) y Fibra Danhos (Danhos).

La historia inició el 18 de marzo de 2011, con la colocación de Fibra Uno (FUNO), cuando nació un nuevo activo bursátil que vino a revolucionar el mercado inmobiliario del país.

El portafolio inicial del pionero del mercado consistió en 16 propiedades entre la cartera de aportación (13 inmuebles con 514 mil 750 m2 de ABR) y las transacciones de formación (tres propiedades por 161 mil 167 m2), totalizando 676 mil m2 que reportó  un ABR de 706 mil 200 metros cuadrados al cierre del 2021.

En la recta final de 2012 se incorporaron dos nuevos fideicomisos, uno con especialización hotelera, que fue el caso de Fibra Hotel (FIHO), y el otro con un portafolio principal de parques industriales, Fibra Macquarie (FIBRAMQ). Entre estos nuevos fideicomisos y las adquisiciones que realizó FUNO, el ABR terminó ese año con 4.1 millones de m2.

Durante 2013, se crearon otros cuatro fideicomisos. De forma cronológica: Fibra Terrafina (Terra), Fibra Inn (FINN), Fibra Shop (FSHOP) y Fibra Danhos (Danhos). Al cierre de ese año, el ABR de los siete fideicomisos sumó 11 millones 394 mil metros cuadrados y 8 mil 887 habitaciones de hotel.

Para el 2014 llegaron Fibra Prologis (FIBRAPL) y Fibra Monterrey (FMTY), que fueron la octava y novena colocaciones primarias de Fibras. Con la llegada de ambas, el ABR dio otro brinco importante, a 15 millones 704 mil m2 y 13 mil 374 cuartos de hotel.

En cada año, en un periodo entre 2015 y 2017, llegan nuevos Fibras: Fibra HD (FIBRAHD), Fibra Plus (FPLUS) y Fibra Nova (FNOVA), respectivamente. 

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La suma de las anteriores y con las adquisiciones de las ya existentes, el ABR creció mucho en dicho periodo, hasta 21 millones 553 mil m2 al cierre de 2017; en ese mismo año se llegó a más de 18 mil 217 habitaciones en las fibras hoteleras.

En 2018, se sumaron: Fibra Upsite (FIBRAUP), Fibra Educa (EDUCA) y Fibra Storage (STORAGE). El resultado: 22 millones 592 mil m2 de área bruta rentable.

Durante 2019 y 2020 no hubo nuevas emisiones primarias de Fibras, por lo que el incremento del portafolio del mercado se explica por la compra de nuevos inmuebles, o bien, por la terminación de desarrollos en construcción.

La más reciente colocación fue en 2021, cuando Fibra Soma (SOMA) se convirtió en el Fibra número 16 del mercado y contribuyó para que, al cierre del año pasado, el ABR llegara a poco más de 27 millones de metros cuadrados arrendables.

Recordemos que el año pasado Fibra Plus concretó la adquisición del 70.9% de Fibra HD, aunque pretendía adquirir el 100%; al momento no está muy claro el futuro de ésta.

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