Los fideicomisos de inversión en México (Fibras) al igual que los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) son instrumentos de financiamiento inmobiliario que han permitido atraer hacia nuestros mercados industriales gran cantidad de recursos de inversión, entre varios mecanismos diversos que se complementan con los bonos verdes, el crowdfunding y las acciones de las desarrolladoras que cotizan en la bolsa mexicana, por citar algunos.

Los CKDs fueron creados en 2009 y son títulos o valores fiduciarios destinados al financiamiento de proyectos, o para la adquisición de una o varias empresas, en tanto que los Fibras son activos que abren la posibilidad de inversión en bienes raíces bien sea en instrumentos de renta fija o variables. 

Ambos instrumentos son vehículos fiduciarios, ampliamente regulados con la diferencia que los CKDs se enfocan en desarrollar proyectos y los FIBRAS se dedican a administrarlos, a la par que ambos instrumentos ofrecen diferentes horizontes de inversión lo que conlleva a distintos rendimientos.  

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En el  año que recién culminó vimos un gran movimiento del mercado a través de estas opciones. En Febrero 2021 Finsa abrió el mercado enlistandose en la Bolsa de Valores de México por un monto de 30 millones de dólares que fue utilizado para conformar un nuevo portafolio industrial en los principales mercados del país, como son Ciudad de México, Monterrey y el Bajío.

Prologis es otro ejemplo de las Fibras que se han potenciado en medio de la pandemia invirtiendo en el sector industrial que se ha visto florecer ante confluencia del T-MEC y el importante incremento del ecommerce que ha crecido en 27% durante el 2021. 

La calificadora HR Ratings recientemente estimó que el portafolio de Prologis se ampliará en 9.7% para 2026, hasta superar los 4 millones de pies cuadrados, bajo una ocupación proyectada del  97.7% y el incremento de su renta promedio del 5.2%.

Terrafina al final de diciembre 2021, asesorado por PGIM Real Estate, señaló en un comunicado la firma de dos contratos de arrendamiento en Tijuana, uno por siete años para una área neta de 120 mil metros cuadrados, y el otro, en un inmueble de 4.7 mil metros cuadrados para un cliente de comercio electrónico que lo ocupara por cinco años. 

Igualmente, Terrafina ratificó el desarrollo de dos nuevas propiedades en Ciudad Juárez y Monterrey por un área neta total de 44 mil metros cuadrados, donde afirmó ya contar con cartas de intención por el 68% del espacio rentable suscritos con empresas multinacionales del sector logístico. 

A su vez, Fibra Macquarie anunció estrenar dos proyectos en este 2022, con un desarrollo en Apodaca, Nuevo León y otros dos más en el área metropolitana de la Ciudad de México lo que adicionará más de 85 mil cuadrados de nuevo espacio rentable a su actual portafolio. 

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Fibra Macquaire en su reporte al cierre del 4T 2021 señala una ocupación del 96% en sus inmuebles donde 74% corresponde a empresas de manufactura y 26% a logística, destacando que Top 10 de sus inquilinos totalizan el 25.2% de su base de rentas anuales.

Según cifras al cierre del 2021 la demanda industrial a nivel nacional que superó los 6.6 millones de metro cuadrados según cifras monitoreadas por Solili representan un incremento del 72% con respecto al 2020, de los cuales Monterrey, Ciudad de México, Tijuana, Ciudad Juárez y Saltillo se ubicaron en el Top 5 a nivel nacional. 

Ya el 2022 arrancó con buen pie generando una demanda de naves industriales a nivel nacional de más de 325 mil metros cuadrados donde los desarrolladores seguirán afinando sus estrategias de portafolios favoreciendo que se motorice la competencia y se emitan nuevas operaciones mediantes las Fibras y CKDs a través de la Bolsa Mexicana de Valores y la Bolsa Institucional de Valores BIVA.