Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o mejor conocidos como Fibras, han tenido en lo que va del 2021 un año muy activo, en parte, porque la composición de sus portafolios concentraba según el objeto de cada uno de ellos inversiones en bienes que podrían ser la totalidad o proporciones diversas de inmuebles industriales, corporativos, comerciales, educativos, residenciales, de infraestructura y hoteleros, por nombrar los principales.  

A nivel mundial todos estos sectores han reaccionado de manera disímil ante la pandemia y por ello el valor de sus acciones se ha visto impactado de formas diferentes.

Muchos de estos fideicomisos han mostrado un importante nivel de actividad desprendiéndose de algunos activos no congruentes con sus estrategias de portafolio en paralelo a nuevas adquisiciones que hemos visto desde mediados del pasado año y lo que va del 2021. 

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Según señaló El Economista el 1 de agosto de 2021, tres fibras en su conjunto concentran el  58.48% del valor de estos fideicomisos a nivel nacional, totalizando 281 mil 686 millones de pesos. Fibra Uno, Educa y Prologis presentaban el 30%, 16% y 13% del valor total de los fideicomisos  de inversión en México.

Fibra Danhos, Terrafina, Fibra Macquarie y Fibra Monterrey le siguieron en orden descendente de valor con 34.7, 24.8, 18.5 y 11.6 millones de pesos de valor total.

Estos fideicomisos en términos generales han continuado sus planes de expansión, bajo el escenario de bajas tasas de interés que les ha facilitado la reestructuración financiera generando un perfil más sólido hacia el mediano plazo.  

Hemos leído distintos titulares señalando importantes adquisiciones en mercados maduros y sobre sectores que han demostrado amplia resiliencia a los efectos de la pandemia. 

Ejemplo de ello son la compra del 50% para el control de Fibra HD por parte de Fibra Plus, el incremento del portafolio en Monterrey por parte de Prologis, la actualización del perfil crediticio de Terrafina, la nueva emisión de deuda de Fibra MTY, las adquisiciones de fibra Educa y la primera emisión de Fibra SoMa signos de un mercado en constante readaptación.

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Otros fideicomisos buscan disminuir su posición en mercados no estratégicos a través de la venta de activos, como el caso de Terrafina con la reciente venta de un lote en Hermosillo.

Sobre estos movimientos subyace la búsqueda de un portafolio diversificado que permita generar y mantener la liquidez necesaria para operar de manera óptima, manteniendo a aquellos inquilinos resilientes ante la crisis y creando condiciones, de plazos y precios que mantengan el valor de los activos en el tiempo. 

En lo que va de enero a julio la demanda industrial sobre corredores como Monterrey, y Saltillo ya superan en 15% y 7% a lo registrado durante los 12 meses del 2020. Ciudad de México, Tijuana y Ciudad Juárez, ya superan de forma destacada a lo registrado en los mismos meses del 2020. 

Estos indicadores son señales de mercados maduros, no solamente en su crecimiento de áreas sino en su modernización en cuanto a instalaciones, variedad de productos, incorporación de tendencias innovadoras que sin duda alguna serán la clave para atraer a los mejores inquilinos durante el próximo año.