Las fuerzas que dominan el mercado inmobiliario buscan que el precio sea reflejo del equilibrio entre oferta y demanda, y el mercado industrial no escapa de esta ecuación.  

La escasez en la oferta se traduce en incrementos de los precios de renta, ya que las pocas opciones que se ofrecen tienen muchos demandantes que competirán por ellas y lo hacen por la vía del precio.

Al cierre del primer trimestre del 2022 la frontera norte ha logrado acumular el 54% de la demanda bruta nacional, donde tan solo Monterrey concentró el 25% de la absorción bruta en México registrando 463 mil metros cuadrados. Ciudad Juárez y Tijuana ocuparon la quinta y sexta posición a nivel nacional con 172 y 130 mil metros cuadrados, respectivamente.

Si analizamos la evolución de los precios de renta en los mercados industriales todos los mercados elevaron sus precios de renta a nivel nacional. Hacia el norte del país, Tijuana y Ciudad Juárez se sitúan al frente con un ajuste anual de 23% y 16%, cerrando con precios de renta de $5.40 y $6.00 dólares por metro cuadrado mensual al cierre del 1T 2022. 

Tecate y Mexicali  también muestran un incremento de 15% y 14%, respectivamente, con precios de renta de $5.30 y $4.72 dólares por metro cuadrado mensual. 

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Los principales factores que entran en juego son el impacto del crecimiento de la demanda que se ha visto influenciada por los procesos de relocalización de producción de la manufactura junto al crecimiento del sector logístico que cada vez requiere más naves industriales mejor ubicadas y con mayor tecnología incorporada para hacer frente a las crecientes demandas de los consumidores.

La ubicación norte del país desde hace dos años había tomado ventajas de la firma del T-MEC y la pandemia creó una importante ventana de oportunidad para mercados cercanos a Estados Unidos, donde las vacancias han tocado mínimos históricos como es el caso de Tijuana, Ciudad Juárez y Tecate que registraron 0.6% al cierre del primer trimestre del año.

Saltillo y Reynosa 3.7% y 3.1%, alcanzando los niveles más bajos en los últimos dos años.

Tenemos que tener en cuenta que otro factor que incide en el incremento de precios es la creciente inflación de México que registró 7.45% en marzo su mayor nivel desde hace dos décadas, principalmente motivada por el alza de precios del gas LP, la gasolina, y los alimentos básicos como la tortilla de maíz que han presionado este indicador al alza.

A su vez todos los materiales de construcción que influyen en el costo directo de construcción de las naves industriales como cemento, acero, aluminio proyectaban a inicios del año un incremento que sobrepasará el 25% lo que efectivamente se transmitirá en parte a los precios de las rentas industriales.

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Estas condiciones de alta inflación y baja vacancia con una demanda creciente son la señal inmediata hacia el mercado de activar la construcción de espacios especulativos que aún no ha despertado con fuerza en varios mercados del norte del país. Quizá los desarrolladores aún no habían activado sus decisiones a principios del año pero proyectamos que el segundo y tercer trimestre la actividad constructiva siga detonando en estos mercados de frontera.

Esto se ha entendido en mercados como Monterrey, Saltillo y Tijuana que iniciaron nuevas naves industriales durante el primer trimestre del año por 443, 84 y 78 mil metros cuadrados, respectivamente. 

Lo que resta del año anticipa mayor actividad constructiva y movimientos de portafolios entre los principales desarrolladores institucionales que hacen vida en la frontera norte del país.