El comercio electrónico ha impulsado al sector inmobiliario industrial en México a una rápida adaptación y ha replanteado los planes para cubrir las necesidades de los requerimientos actuales de tiendas departamentales, del retail, de las plataformas de venta en línea, paqueterías y de las empresas de entrega de última milla.

Se estima que hacia el 2025 el comercio electrónico se incrementará en un 226%, esto representará un crecimiento del 58% del total de las ventas minoristas en el país, precisa en análisis elaborado Jaime Ito, director de Newmark El Bajío-Occidente, quienes han visto llegar a empresas como Mercado Libre y Amazon, con edificaciones en Guadalajara y León. 

A raíz de las restricciones que trajo la crisis sanitaria, el mundo avanzó con las compras virtuales minimizando la idea del riesgo que se perciba anteriormente, lo que facilitó el proceso al incluir devoluciones sin costo y sin preguntas, obtener productos que no se encontraban habitualmente en tiendas físicas, sin costo de envío, en el mismo día o al día siguiente, entre variadas opciones.

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Esta dinámica permitió organizar las edificaciones industriales, diferenciando tres tipos de centros de distribución o CEDIS: Principal o Central, Regional, de Tránsito o de Ultima Milla.

Los principales o centrales permiten concentrar y almacenar todos los productos y se ubican  fuera de las principales ciudades del país, como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, debido a que requieren superficies superiores a los 20 mil metros cuadrados.

Los centros regionales se instalan en ciudades grandes o puntos centrales de un conjunto de poblaciones en la zona y son utilizados sólo para distribuir en el recorrido final. Se sitúan a orillas de las ciudades ya que sus dimensiones van de 3 mil a 10 mil metros cuadrados, como por ejemplo León, Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, entre otros. Suelen recibir los envíos de los CEDIS centrales para crear rutas locales de entrega.

Los centros regionales sirven de apoyo para granular y hacer más eficiente las rutas de envío dentro de las mismas y aquí no se almacena el producto por más de 24 horas.

Finalmente los centros de tránsito o también denominados de Última Milla o Last Mile derivan su nombre de la distancia en que se ubican,  a no más de una milla o 1.6 kilómetros, del comprador. Estos almacenes de tránsito ofrecen sus servicios a grandes cadenas que sólo cuentan con CEDIS centrales o regionales, creando rutas para llegar al consumidor final.

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Esto optimiza la operación y logística de sus clientes ya que sólo hacen un envío concentrando todos los pedidos realizados y las empresas de última milla se encargan de separar los pedidos de acuerdo con las zonas de reparto.

Este nuevo modelo ha creado una necesidad de reconvertir propiedades urbanas en bodegas o almacenes. En consecuencia, los precios de estos almacenes son más elevados en comparación al costo promedio del mercado industrial, así el director de Newmark.

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