El mercado inmobiliario industrial mexicano cerrará el 2021 con un excelente desempeño si lo analizamos desde distintas vertientes, como serían el crecimiento sostenido de la demanda, el dinamismo de los cambios ocurridos en los principales portafolios industriales y la cobertura o concentración que los distintos grupos desarrolladores o inversionistas trazaron a lo largo del año, sin dejar atrás la modernización y ajustes de los espacios industriales.

La demanda bruta industrial nacional que desde Enero a Octubre fue de más de 5.3 millones de metros cuadrados, según los mercados que monitorea Solili, ha estado sostenida tanto por el sector manufacturero principalmente concentrado en entidades del norte y el bajío, como por el logístico que ha sido el pivote de la demanda en la Ciudad de México y en mercados como Guadalajara y Querétaro.

La misma crisis que indujo originalmente la pandemia ha llevado a movilizar el mercado de manera interesante para los desarrolladores e inversionistas que no solo ordenaron sus temas de acceso a sus fuentes de financiamiento mejorando su perfil crediticio bajo excelentes tasas de interés, sino que se abocaron a detectar sus fortalezas lo que les llevó a reorganizar sus portafolios.

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Algunos grupos optaron por expandirse a nuevos mercados logrando asociaciones interesantes con capitales extranjeros que aportan músculo financiero, en tanto que el componente nacional tenía el conocimiento preciso de los cambios que las empresas demandaban en el país. 

Otros grupos se concentraron en ampliar sus redes logísticas ya no solo en las periferias de las ciudades, sino que barrieron los mercados de última milla para hacerse de espacios claves a la hora de ofrecer al cliente industrial logístico todo el esquema de almacenes de distribución.

Evidentemente los grandes agentes logísticos como Amazon y Mercado Libre, entre otros, acordaron con los principales desarrolladores como Vesta, Prologis y Parks diseñar y construir las edificaciones adaptadas a sus necesidades con la ventaja de poder deducir de impuestos el alquiler, bajo el acuerdo de un BTS. 

Este tipo de inquilino garantiza al desarrollador un pronóstico certero de su crecimiento futuro y esperado, generando un acuerdo de ganar-ganar. 

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Así mismo este tipo de inmueble que en promedio tarda en edificarse unos nueve meses permite acortar los riesgos financieros como la inflación al acordar antes del inicio de obra la compra de los principales insumos.

Cada vez más los inquilinos industriales tienen clara la ventaja de concentrar su capital en la operación de sus empresas, en tanto que el desarrollador asegura tanto el capital como la deuda del proyecto. 

Con esta separación de funciones y los incentivos alineados para inquilinos y desarrolladores, sobre la base del marco legal existente, la actividad inmobiliaria industrial ha madurado hasta alcanzar a ser un sector altamente institucional que se robustece de la fuerte competencia por lograr satisfacer las necesidades de los inquilinos potenciales. 

Finalmente, la modernización y adecuación de los espacios en concordancia con los novedosos estándares de ambiente, sostenibilidad y gobernanza, será otro elemento diferenciador atractivo para captar la demanda.