Tijuana ha sido uno de los mercados de frontera donde se ha sentido de manera sostenida la presión de la demanda por relocalizaciones, que desde el 2021 se viene dando en los principales mercados industriales. A lo largo del 2022 casi el 85% de la demanda en Tijuana correspondió a proyectos especulativos, característica que este mercado comparte con Ciudad de México, Guadalajara y Puebla.

En respuesta a esta demanda el ritmo de construcciones se había mantenido al alza a lo largo del 2022 alcanzando su punto máximo durante el mes de diciembre con 488 mil metros cuadrados. 

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Ahora bien, la impresión de los desarrolladores y comercializadores de la zona coincide en la existencia de una oferta escasa de proyectos cuyas superficies corresponden a tamaños de 10 a 20 mil metros cuadrados, argumentando que los desarrolladores y constructores se están enfocando en generar una oferta con naves de mayores dimensiones.

Para validar esta impresión pasamos a analizar los proyectos que iniciaron construcción durante el 2022 y efectivamente tantos las áreas de construcción como el número de proyectos de cuyas superficies van de 10 a 20 mil metros cuadrados se redujeron en más de la mitad, si comparamos lo que arrancó construcción en el 2022 con respecto al 2021.

En el 2022 cerca de una quinta parte de las superficies que iniciaron construcción corresponden a naves cuyas superficies van de 10 a 20 mil metros cuadrados, 53% a naves con superficies mayores a 20 mil metros cuadrados y el restante 27% a naves menores a 10 mil metros cuadrados. 

Si el análisis se realiza por número de proyectos en el 2022, cerca del 55% corresponde a naves cuyas superficies son menores a 10 mil metros cuadrados, cifra que rondó el 11% del número de proyectos que iniciaron construcción durante el 2021. Es decir, que mientras en el 2021 cerca del 46% del número de proyectos lo representan naves de 10 a 20 mil metros cuadrados este porcentaje cae al 18% a lo largo del 2022.

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Aun en medio del incremento de la demanda existen una serie de elementos que condicionan el desarrollo de nuevas naves, dentro de los que se encuentran la escasez de tierra y las inversiones que deben acometer para garantizar los servicios de agua y electricidad acorde a la actividad industrial que allí se aloja. 

Estos elementos condujeron a los desarrolladores a construir naves de mayor tamaño buscando mantener su participación y rentabilidad en este mercado tan competido. 

En lo que va del 2023 ya las construcciones superan los 480 mil metros cuadrados y se sitúan en más del 80% sobre los corredores Pacifico-Nordika y El Florido-Boulevard 2000 por lo que podremos esperar que se sigan iniciando nuevas construcciones con mayor proporción de proyectos de grandes superficies.