El gran crecimiento del mercado inmobiliario industrial en el 2020 y lo que va del 2021 ha sido impulsado por la aparición del Covid-19 y las posteriores consecuencias del confinamiento mundial. 

Los hábitos de vida y patrones de consumo han mutado de manera acelerada a la adopción de nuevas tecnologías y han generado cambios de hábitos en la demanda, citando por ejemplo, la inmediatez que ahora los consumidores exigen en el tiempo de entrega junto a la sofisticada y extensa gama de opciones en productos y servicios que requieren.

Las familias confinadas demandan muchos más productos y servicios que llegan a la puerta de los hogares, como lo señala el gran incremento de telefonía, internet, plataformas de entretenimiento, servicios de e-commerce, por citar algunos. 

Por el lado de la oferta, México exhibía, previo a la pandemia, un mercado industrial referente en América Látina que por su cercanía con Estados Unidos  ya contaba con un alto grado de desarrollo en diversas ciudades como la capital del país, Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Guanajuato, entre otras tantas. Estas 5 ciudades representan cerca del 63% de los inventarios según cifras reportadas por Solili a Julio 2021.

Sectores como la manufactura, el giro logístico, giro automotriz y el comercio electrónico avanzan demandando no solo más cantidad de espacios sino configuraciones y adaptaciones que constituyen un reto para los desarrolladores institucionales que cubren la geografía mexicana. 

Consulta aquí: Inversionistas tienen puesta la mirada en el segmento inmobiliario industrial del país

Hemos visto construir naves industriales más altas, donde el tamaño mayor a 12 metros y las configuraciones de grandes dimensiones internas, que superan los 90 mil metros cuadrados, pasan a ser el estándar de los centros de distribución que requieren los grandes centros logísticos que hacen vida en el país. 

A la par, las zonas de carga y descarga deben permitir llevar rápidamente un producto descargado desde un transporte de llegada a un vehículo de salida y ello demanda andenes de mayor amplitud con dotaciones de elevación cada vez más sofisticadas, así como patios de maniobra con radios de giro eficientes.

Los desarrolladores institucionales solían elaborar estos espacios bajo configuraciones de BTS o hechos a la medida, siguiendo especificaciones de un cliente particular. En la actualidad hemos notado una mayor penetración de proyectos especulativos en dimensiones que anteriormente no se veían. 

Otra característica de observación reciente es una oferta más arriesgada en cuanto a la distribución de portafolio, por grupos antes focalizados en una sola región. En paralelo los mayores participantes de esta industria están continuamente evaluando sus indicadores y afinando sus estrategias de portafolio, por lo que observamos movimientos importantes de nuevas adquisiciones en lo que va del 2021.

Las naves e instalaciones de almacenamiento y distribución cercanas a las periferias de las grandes urbes han estado mostrando soluciones que habitualmente se veían sobre mayor cantidad de terreno. 

De interés: Región Bajío muestra signos de recuperación de demanda industrial

La escasez de la tierra determina las modernas soluciones de almacenamiento vertical propias de las ciudades más desarrolladas. Estos conceptos  permean de las naves industriales observadas en el desarrollo de la última milla habituales en nuestros socios del T-MEC, como Estados Unidos y Canadá. 

Otra tendencia global que ya avanza en el mercado mexicano es la adopción de procesos y técnicas constructivas que permitan incorporar elementos de sostenibilidad en las modernas edificaciones que hoy se construyen en búsqueda de disminuir la huella de carbono y las emisiones de CO2.

El suministro eléctrico vía celdas solares apuntan a reducir el consumo de energía en importantes porcentajes, seguido de instalaciones y equipamientos para optimizar el uso de aguas blancas y la disposición de aguas residuales. 

Unido a ello optimizar la calidad de los ambientes interiores que buscan mejorar la salud de los trabajadores, que hacen frente a la pandemia desde sus lugares de trabajo, requiere incorporar nuevos materiales donde la innovación pasa a ser determinante en el diseño. 

Todas estas nuevas formas de entender el proceso de conceptualizar y construir naves industriales inciden en la existencia de parques industriales mexicanos cada vez más competitivos y acorde a los requisitos  actuales de los demandantes del espacio industrial a nivel mundial.