Al culminar el primer semestre del 2022 en el Bajío los mercados de Querétaro y Guanajuato han destacado con importantes incrementos de la demanda bruta industrial de 123% y 110%, respectivamente. 

No sucede así con San Luis Potosí cuya demanda bruta del primer semestre del 2021 supera en 1.4 veces a la del primer semestre del 2022 y lo mismo ocurre con San Luis Potosí donde la demanda del primer semestre del 2021 es tres veces superior a la que registró en el mismo periodo del 2022. 

Los crecimientos de demanda que vimos reflejados en Querétaro y San Luis Potosí responden principalmente a proyectos hechos a la medida. 

Guanajuato que logra acumular una demanda del primer semestre del 2022 por casi 437 mil metros cuadrados supera en 150% a la demanda que registra Querétaro. 

Guanajuato en tan solo las 10 principales operaciones que cerraron el semestre logra agrupar casi el 70% de la demanda bruta, representada en superficies de 11 mil a 113 mil metros cuadrados, donde preponderan ampliamente los proyectos hechos a la medida de Clase A, que serán destinados mayoritariamente a proyectos manufactureros.

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En Querétaro los tamaños de las naves que componen la demanda son menores a las registradas en Guanajuato. 

Las 10 operaciones con mayores áreas van de 9.7 a 45.4 mil metros cuadrados y este grupo de cierres componen el 68% de la demanda en el segundo semestre del 2022, donde las dos operaciones de mayor cuantía corresponden a datacenters que harán vida en la zona.

Es decir que el crecimiento que han registrado estos dos importantes mercados del Bajío se sustenta principalmente en proyectos hechos a la medida, sin embargo, la demanda especulativa aún se encuentra muy por debajo de lo reportado en periodos pre-pandemia, es decir, se han recuperado la demanda de proyectos hechos a la medida pero no así los especulativos.

Si analizamos la vacancia en ambos mercados podemos observar que Guanajuato mantiene al cierre del 2T 2022 un 5.9% de vacancia, el más alto porcentaje a nivel nacional, en tanto que Querétaro registró 3.46%. 

Quizá por esta característica Guanajuato es de los pocos mercados que ha mantenido su precio estable, sin reportar incrementos de consideración, como sí lo han hecho otros mercados del país. 

Sin embargo, Querétaro registró el más pronunciado ajuste a la baja de la vacancia con una disminución anual de 3.6 puntos porcentuales, en tanto que Guanajuato ajustó en 2.8 puntos porcentuales a la baja, en el periodo de un año. 

Esta conjunción de incrementos de demanda y de vacancias que ajustan a la baja son señales para activar la demanda especulativa que pudiese encontrar un escenario propicio si se mantiene la demanda de proveedores integrados a los procesos productivos que comenzarán a operar antes del fin de año y que aún avanzan en construcción.  

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Estas naves de formato especulativo podrían mantener tamaños promedio de 8 a 15 mil metros cuadrados que componen el histórico de ocupantes que conforman los corredores más activos del Bajío.

Destaca que en Querétaro el precio de renta ha incrementado en 6.4% en términos anuales y en 7.8% desde enero de 2022, donde la actividad constructiva está en el orden de 434 mil metros cuadrados, por lo que podremos esperar incrementos de precios en lo que resta del año.

A su vez Aguascalientes y San Luis Potosí también registran incrementos de precios de renta de  7.1% y 2.1%, respectivamente, por lo que también sería provechoso para este mercado una mayor presencia de la actividad de construcción especulativa, que permita un mejor equilibrio hacia el mediano plazo.