Al cierre del segundo trimestre del 2023 las construcciones industriales en territorio mexicano superan en 10% a lo que se construía hace un año. 

De los 5.6 millones de metros cuadrados de proyectos industriales que avanzan en julio del 2023 a nivel nacional, 47% corresponden a proyectos hechos a la medida o BTS y el resto se complementa con proyectos especulativos. 

Si ponemos foco en las grandes superficies al menos una treintena de proyectos que superan los 30 mil metros cuadrados son bajo el formato de BTS. En este grupo de grandes superficies el número de proyectos especulativos y bajo el formato BTS son muy similares.

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Gran proporción de estos proyectos planifican culminar a inicios del 2024 por lo que el inventario a nivel nacional contará con nuevas naves modernas y espaciosas que permiten incrementar el tamaño promedio de naves en México. 

Si revisamos donde se sitúan estos proyectos las ocho entidades que monitorea Solili ubicadas en la región norte del país concentran el 70%, mientras el bajío agrupa 16% ya la capital del país 10%. 

Tengamos en cuenta que tras la pandemia se ha generado un cambio importante tanto en las pautas de diseño como en los procesos constructivos y en la incorporación de nuevos elementos de conectividad, servicios y facilidades que buscan armonizar los procesos productivos con las nuevas pautas globales de cuidado ambiental a la hora de edificar nuevas naves industriales. 

El diseño ha evolucionado el giro logístico especialmente en áreas como el almacenamiento y la distribución que demandan naves multinivel donde se desarrollan simultáneamente estas dos actividades. La flexibilidad en el uso del espacio y las mayores superficies libres de columnas y dispuestas con grandes alturas son claves a la hora de ajustar a procesos específicos de manufactura. 

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Los desarrolladores que logran establecer un compromiso de renta para edificar una nave hecha a la medida ya adaptan desde el inicio todas las consideraciones y pautas que dicta el cliente. 

Por ello el diseño que involucra llevar a cabo un proyecto especulativo requiere de un conocimiento preciso de los tamaños, superficies, alturas y materiales que permiten al desarrollador salir con un producto inmobiliario capaz de ajustarse con facilidad a un proceso estándar de producción. 

Las grandes mercados industriales como Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez o Saltillo han mejorado sustancialmente el perfil de sus ofertas y en caso de aquellos que están alcanzando niveles históricamente bajos en sus vacancias es probable que veamos nuevas modalidades constructivas que aprovechen la verticalidad como opción para atender la demanda. 

Otras opciones que también se están gestionando en algunos mercados que buscan aprovechar el auge del nearshoring es la extensión de nuevas ordenanzas que incluyan nuevas superficies con vocación industrial.