El mercado industrial de la capital del país ha seguido su avance durante el 2022 y mantiene la segunda posición a nivel nacional en lo que corresponde a la demanda bruta, solo por debajo de Monterrey.

Si analizamos el comportamiento en el indicador de la vacancia industrial de Ciudad de México observamos que la mayor pendiente de crecimiento anual se dio en enero del 2020 y enero del 2021 registrando un incremento de 2 puntos porcentuales. A partir de allí la tendencia se revierte y comienza el ajuste a la baja registrando 2.5% al cierre de agosto de 2022. 

Si medimos la contracción del último año entre agosto de 2021 y agosto del 2022 la disminución registra un ajuste a la baja de más de dos puntos porcentuales, que estarían representados en poco más de 430 mil metros cuadrados vacantes.

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Ahora bien, la vacancia porcentual de la capital no es homogénea. Mientras corredores como Atizapán, Ixtapaluca y Zumpango superan el 8% de vacancia, otros como Toluca y Tepotzotlán están más cerca de la media con 3% y 2.4%. Sin embargo otros dos corredores que forman parte del CTT registraron valores inferiores al promedio, como es el caso de Cuautitlán con 1.5% y Tultitlán con 0.8%. 

Si nos focalizamos en corredores de última milla, como serían Naucalpan y Tlalnepantla los porcentajes de vacancia se ubican por encima del promedio y registran 4.4% y 3.6%, respectivamente.  

La disminución de la brecha de la vacancia se da dentro de un escenario donde la velocidad de crecimiento de la demanda bruta durante el 2022 ha sido muy similar a lo que se registró en el mismo periodo del 2021, mientras que en Monterrey si se registra un crecimiento más acelerado. 

Si el análisis de vacancia se efectúa en términos absolutos el 54% se concentra en Toluca, Cuautitlán y Tepotzotlán y es allí donde se sitúa poco más de la mitad del inventario.

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Para el cierre del 3T 2022 y lo que resta del año es probable que algunos corredores aún registren mayores ajustes a la baja, aunque habrá que incorporar en el análisis el ingreso de nuevas obras especulativas que vienen en camino a incorporarse al inventario de la ciudad.

Las obras que actualmente avanzan en construcción alcanzan los 780 mil metros cuadrados. 

Otro factor a tomar en cuenta es retrasado que reflejan algunas operaciones de arrendamientos que no logran registrarse entre julio y agosto y que se verán registradas en el cierre del tercer trimestre del año, segun datos de los ultimos recorridos efectuados por Solili.

Con la actividad de arrendamiento industrial que reporta la Ciudad de México, y los bajos volúmenes de construcción, derivado de la escasez de terrenos, estimamos que para principios del 2023, este mercado estará reportando tasas de vacancia tan bajas como lo reportan hoy los mercados de la frontera norte.