Al culminar el segundo trimestre del 2022 Reynosa registra un impulso de crecimiento de la demanda neta industrial de casi 75 mil metros cuadrados en un mercado donde destacan desarrolladores de la talla de Parks y Prologis entre los principales. 

Las construcciones se han activado con más de 170 mil metros cuadrados que avanzan para satisfacer la demanda que se inclina por este mercado de frontera. 

Los proyectos hechos a la medida o BTS dominan las nuevas construcciones en un mercado marcado por las manufacturas de procesos de relocalización que buscan en territorio mexicano ventajas de mejores costos y cercanía a la demanda. Varios de los proyectos que se edifican son expansiones de operaciones asentadas que ya conocen las ventajas de estar ubicados en este mercado.

Otra consideración es que los BTS vienen asociados a especificaciones más precisas y particulares de una operación entre desarrollador e inquilino que bajo un escenario inflacionario tiende a transitar ajustes de los presupuestos originales donde es determinante terminar las obras en tiempo y especificaciones para cumplir con los acuerdos pactados.

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Este entorno en las construcciones va de la mano de vacancias que vienen ajustando a la baja, trimestre tras trimestre, que cierran al 2T 2022 con 1.6% lo que implica una contracción anual de dos puntos porcentuales. Cuando analizamos el histórico de la entidad la mayor vacancia se registró en abril 2021 con 4.46%.

Por tanto la vacancia industrial ha presionado los precios de renta al alza y cierra en junio de 2022 en $3.81 dólares por metro cuadrado mensual señalando un incremento del 5.5% en términos anuales. 

El corredor Aeropuerto-Puente Pharr registra el mayor precio de renta con $4.84 dólares por metro cuadrado centrado en su importante ventaja de ubicación geográfica. 

Ahora bien, si hacemos el análisis solo para la clase A de proyectos que están en construcción y que cuentan con espacio disponible, el precio se eleva aún más, alcanzando casi los $5.0 dólares por metro mensual, ya que estos nuevos precios incorporan la subida de los materiales de construcción.

La disponibilidad de naves industriales viene disminuyendo y en la actualidad al consultar la plataforma Solili ocho opciones destacan con tamaños que van desde 3.7 hasta 15 mil metros cuadrados, todas ellas Clase A.

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Los precios han incrementado en parte porque las operaciones que se cierran trimestralmente corresponden a naves Clase A y donde el incremento de los costos directos por los materiales como acero y cemento han impactado en los precios de salida en un mercado donde la vacancia ha alcanzado mínimos históricos.  

Lo que resta del 2022 seguirá presenten los requerimientos donde aunque predomina la manufactura la logística también está presente con anuncios como el de la empresa norteamericana dedicada al e-commerce XB Fulfillment, que en mayo de 2022 declaró que alista una inversión de 60 millones de dólares para un parque industrial a instalarse en Reynosa. Esta nueva inversión en un espacio de 67 mil metros cuadrados, acrecentará el movimiento de mercancías entre México y Estados Unidos e impactará en el empleo de la región.

Los desarrolladores ante esta realidad afinan sus análisis y detectan las oportunidades ante una evidente condición que señala la necesidad de producir más instalaciones industriales que permitan retornar a un equilibrio entre la vacancia y el precio de renta.